Продажа доли в квартире по доверенности

Содержание

Образец доверенности на продажу доли в квартире 2021

Продажа доли в квартире по доверенности

/ Жилищные споры / Доверенность на продажу доли в квартире

Просмотров 696

Обязательно ли участвовать в продаже жилья лично? Закон позволяет сэкономить время продавца и делегировать полномочия другому дееспособному лицу. Оформление доверенности на продажу доли в квартире развязывает руки, бережет время собственника и освобождает его от рутинной сделки.

Однако, чтобы избежать обмана, нужно тщательно выбирать исполнителя. Кроме того, важно составить грамотную доверенность с указанием прав и обязанностей представителя. Если допустить неточности, ни один покупатель не пойдет на сделку.

А сам продавец рискует остаться без имущества и денег.

Как выбрать доверенность, где ее оформлять, дорого ли она стоит и сколько действует? Читайте нашу статью, и вы узнаете обо всех тонкостях.

Можно ли продать долю в квартире по доверенности от собственника

Отчуждение доли в квартире занимает немалый период. Далеко не у всех собственников есть время на поиск покупателей, рассылку уведомлений, сбор справок, телефонные переговоры, запись в Росреестр и БТИ.

Ну а если человек заболел, находится за границей, в другом городе, на службе или в местах лишения свободы – у него нет возможности самому присутствовать при сделке.

Если личное участие невозможно, а долю продать нужно, выходом из ситуации станет оформление доверенности.

Доверенность – это нотариальный документ, выдаваемый одним лицом (доверителем) другому лицу (доверенному) на совершение одной или нескольких гражданских сделок (п. 1 ст. 185 ГК РФ).

Чаще всего такой документ выдается на продажу квартир или отдельных долей. Собственник может поручить представителю:

  • поиск покупателей;
  • рассылку извещений в адрес совладельцев;
  • подписание предварительного и основного договора купли-продажи (ДКП);
  • составление расписок о получении денег;
  • обращение к нотариусу и др.

Список полномочий устанавливается с учетом особенностей сделки. От их количества зависит и разновидность доверенности.

Например, доверитель может указать, что поверенный наделяется продажей с правом получения денежных средств, а может, наоборот, не доверять ему расчеты с покупателем. Но в любом случае представитель не сможет продать долю квартиры самому себе (п. 3 ст.

182 ГК РФ). Если нарушение будет вскрыто, продавец вправе не только отозвать доверенность, но и подать иск о признании сделки недействительной.

Доверенность оформляется на любое дееспособное совершеннолетнее лицо. Обычно на близкого родственника – бесплатно, на риелтора или юриста – за вознаграждение или процент от сделки. Самое главное доверять выбранному кандидату. От доверенного лица требуется в первую очередь исполнение возложенных обязательств в рамках оговоренных условий.

Если вы не продаете, а дарите долю, вам понадобится другая доверенность. О том, как ее составить читайте в статье «Доверенность на дарение доли в квартире«.

Разновидности доверенностей

Существует три разновидности доверенностей, которые различаются в содержании и расценках. Какую из них выбрать – на усмотрение собственника доли в квартире. Дадим краткие характеристики всем видам документа.

Нотариус может предложить следующие доверенности:

  • разовая – составляется с целью охвата ограниченного круга обязанностей представителя (например, запросить и забрать справку из Налоговой об отсутствии задолженностей);
  • специальная – дает право на совершение схожих, однотипных действий в пользу доверителя (например, собрать документы и предоставить их покупателю при осмотре квартиры с целью продажи);
  • генеральная – наделяет представителя теми же правами, какие есть у собственника. Речь идет о совершении сделки «под ключ», начиная от управления имуществом, и заканчивая оформлением правоутверждающего документа – выписки из ЕГРН. Однако в тексте доверенности могут быть и ограничения (например, продажа доли в квартире без права получения денежных средств от покупателя).

Обычно оформляют специальную или разовую доверенность. Если собственник доверяет кандидату, он может составить генеральный документ. Правда, нужно уделить внимание полномочиям выбранного лица, в первую очередь, праву подписи и получению денег.

Форма и содержание доверенности на продажу доли в квартире

Юридическая практика придерживается стандартного текста доверенностей. Расширить полномочия выбранного кандидата можно за счет включения дополнительных пунктов в текст письменного документа.

доверенности:

  • место (населенный пункт) – где составляется документ;
  • дата в формате «число, месяц, год»;
  • ФИО доверителя и доверенного лица, даты рождения, пол, реквизиты паспорта, адреса проживания;
  • адрес квартиры, в которой продается доля, размер, соотношение с жилой площадью (при необходимости);
  • цена объекта – если продавец уже определил стоимость;
  • список полномочий представителя;

зависит от разновидности документа – возьмем за основу текст генеральной доверенности (широкие полномочия):

  • продажа доли в квартире по установленной собственником цене;
  • определение рыночной цены с учетом характеристик жилья;
  • «право подписи» на договоре купли-продажи;
  • оформление акта приема-передачи;
  • запрос нужных справок в ЖЭУ, УФМС, ФНС, ЕИРЦ, БТИ, Росреестре и других частных и государственных органах;
  • рассылка уведомлений о продаже доли другим сособственникам;
  • обращение к нотариусу – удостоверение документов;
  • поиск покупателя;
  • показ квартиры и отдельно взятой комнаты (доли);
  • составление расписок от имени доверителя;
  • взаиморасчеты с покупателем (-ями) на условиях продавца, в том числе выбор способ расчетов по своему усмотрению;
  • представление интересов доверителя в суде.

Очертите круг обязанностей представителя. Если допустить вольность и доверить слишком много функций – человек может не справиться или действовать в корыстных целях.

  • срок действия документа (прописью);
  • роспись доверителя (собственника);
  • нотариальная подпись и печать;
  • сведения о размере госпошлины;
  • номер документа в ЕИС – единой информационной системе нотариата.

Порядок составления

Особых проблем с оформлением не возникает, тем более что документ проходит проверку у нотариуса.

Однако нужно проговорить основные правила составления:

  1. Определитесь с представителем – это может быть родственник, один из совладельцев, юрист или риелтор.
  2. Получите согласие на представление ваших интересов в период сделки.
  3. Обратитесь в ближайшую нотариальную контору, сообщив о желании составить доверенность на продажу объекта. Нотариус подскажет, какой вид документа лучше всего выбрать: разовую, специальную или генеральную.

Закон позволяет заменить нотариуса на другое должностное лицо, если такие действия продиктованы сложившейся ситуацией. Роль нотариуса могут исполнить:

  • руководство воинской части – на случай прохождения воинской службы (срочной/по контракту);
  • главный начальник колонии (заключенным под стражу);
  • руководство дома престарелых;
  • главврач медучреждения;
  • капитан транспортного или водного судна.

Доверенность на продажу, заверенная вышеуказанными лицами, приравнивается к нотариальной и имеет юридическую силу (ст. 185.1 ГК РФ).

  1. Передайте документы для оформления доверенности.
  2. Ознакомьтесь с текстом, который предоставит нотариус, нужно добавить/убрать лишние пункты, а затем проставить личную подпись.
  3. Оплатите услуги нотариуса и заберите доверенность.

Один экземпляр документа заносится в электронную базу данных нотариата. Если покупатель захочет проверить реально ли представитель действует по доверенности, он может обратиться к нотариусу и узнать о сроках действия.

Сколько стоит доверенность на продажу доли в квартире?

Тариф на оформление документа зависит от региона проживания участников. Нотариус берет госпошлину и за услуги правового и технического характера (точнее – УПТХ).

Размер государственной пошлины в соответствии со ст. 333.24 НК РФ:

  • 200 рублей – за удостоверение доверенности;
  • от 500 до 4 000 рублей – за дополнительные услуги (например, составление доверенности, распечатка, проверка документов);
  • выездная регистрация «на дому» обойдется в 1,5 раза дороже, чем услуги нотариуса в офисе.

Сведения о тарифах на оплату услуг можно найти на стенде любой нотариальной конторы. Частный нотариус предоставляет прейскурант. Информация также доступны на официальном ресурсе Нотариальной палаты вашего региона. Превышение тарифов по усмотрению выбранного специалиста не допускаются.

Отметим, что доверенное лицо не оплачивает налог за доверителя. Согласно закону, обязательство несет получатель дохода от продажи – собственник доли в квартире (п. 1 ст. 207 НК РФ).

Документы для оформления

Выбранная доверенность влияет на список документов для нотариуса. Если участники оформляют генеральный документ – понадобятся все документы, которые прилагает собственник доли в квартире. Разовая и специальная доверенность потребуют минимальный набор бумаг.

Нотариус запрашивает:

  • паспорт доверителя – оригинал;
  • копию паспорта представителя;
  • свидетельство или выписку из ЕГРН (ЕГРП) – о том, что доля в квартире оформлена на собственника-продавца;
  • свидетельство о рождении ребенка + паспорт родителя – если в сделке участвует несовершеннолетний;
  • удостоверение опекуна или попечителя – по ситуации;
  • копию разрешения от органов опеки – если доверенность будет включать пункт о распоряжении долей ребенка/недееспособного (см «Как продать квартиру, если есть доля несовершеннолетнего«).

Доверитель может поручить действия с жильем сразу нескольким представителям. Однако в этом случае возрастут и расходы на оформление доверенностей. Гораздо выгоднее выбрать одного претендента, он же может выступить от лица всех совладельцев квартиры (например, при продаже жилья в общедолевой собственности одному покупателю).

Срок действия

Закон не оговаривает минимальный период действия доверенности. По сути ее можно оформить на любой срок, но в большинстве случаев достаточно 1 календарного года.

Прописывая срок действия, учитывайте следующие правила:

  • отсутствие срока в тексте доверенности означает, что она выдается ровно на 1 год;
  • нотариальный документ на совершение действий за границей не ограничен в сроках, но может быть отменен самим доверителем;
  • если в доверенности нет даты ее составления – юридическая сила документа полностью отсутствует.

Нотариусы рекомендуют указывать минимальный срок действий – один год с момента оформления. Если возникнет необходимость, доверитель может составить новый документ.

Оформление доверенности: советы юриста

Внимательное отношение к деталям позволит составить грамотную доверенность и избежать рисков. Вот несколько советов юриста:

  1. Устанавливайте разумные сроки – прикиньте, сколько времени уйдет на сбор документов, поиск покупателя, оформление ДКП и рассчитайте примерный срок. Доверенное лицо будет действовать в этих рамках, а не оттягивать с продажей доли, зная, что времени еще предостаточно.
  2. Выбирайте надежного человека – даже среди знакомых и родственников встречаются обманщики. Взвесьте все «за» и «против», ведь в противном случае придется расплачиваться собственным имуществом.
  3. Контроль за «правом в получении денег» – доверие в финансовых вопросах играет важное значение. Старайтесь производить расчеты самостоятельно, не полагаясь на третьих лиц – тем самым, вы избежите рисков, что человек попросту скроется с деньгами или утаит от вас часть полученной суммы.
  4. Избегайте доверенности на риелторов – агент по недвижимости обладает сведениями о рынке жилья и имеет доступ к базам данных. Ему проще оставить клиента «в дураках». Например, заключив сделку с подсадным покупателем или составив фиктивный договор купли-продажи для покупателя, а зарегистрировать сделку по основному.
  5. Разовая или специальная вместо генеральной – разновидность доверенности также играет немаловажную роль. Если передать все полномочия ненадежному человеку, он может использовать их в корыстных целях. Разовая или специальная доверенность (без права подписи и получения денег) обезопасят от неприятностей.

Посредники позволяют осуществить продажу доли в кратчайшие сроки. Собственник экономит время, нервы и деньги. Однако во избежание проблем нужно контролировать ход сделки. Важно помнить, что доверенность на продажу доли в квартире оформляется только у нотариуса. Нарушение формы и содержания документа приводит к его ничтожности.

Многие собственники не хотят связываться с доверенностью по причине нехватки знаний о документе. Тем самым, они участвуют в сделке сами, могут совершить ошибки, затянуть с поиском покупателя, составлением ДКП и расчетами.

Иногда проще доверить сделку надежному кандидату, и составление доверенности не должно стать проблемой. Имеются вопросы? Задайте их юристам нашего портала на бесплатной консультации.

Мы развеем ваши страхи о доверенности и подскажем, как и где ее лучше оформить? Обращайтесь!

о тонкостях и рисках продажи квартиры по доверенности:

Источник: http://law-divorce.ru/doverennost-na-prodazhu-doli-v-kvartire/

Сделки с квартирами по доверенности: как проверить, что всё чисто

Продажа доли в квартире по доверенности

В каких случаях и зачем оформляется доверенность

Если продавец или покупатель недвижимости не может лично присутствовать на сделке или на каком-то из её этапов, закон (ст. 182 ГК РФ) разрешает заключить сделку третьим лицам — нужно только оформить на представителя нотариальную доверенность.

Марина Якимова: «Доверитель сам решает, какими полномочиями наделить человека, который будет действовать от его лица.

Например, можно поручить ему собрать необходимые справки и документы или зарегистрировать сделку в Росреестре. А можно доверить проведение сделки от начала и до конца.

На практике второй вариант встречается реже, обычно продавцы или покупатели предпочитают присутствовать сами, как минимум, на подписании договора.

Бывает, что продавец или покупатель живёт в другой стране, но хочет продать или купить квартиру в России. В этом случае можно переслать доверенность на человека, живущего в России, и здесь сделать перевод с нотариальным заверением.

С доверенностями из других стран и регионов есть нюанс: содержание документа нужно согласовать заранее или отправить доверителю шаблон, потому что в разных регионах разные формы доверенности. Если местный нотариус решит использовать свой шаблон доверенности, может получиться, что каких-то пунктов в документе будет недоставать. Тогда оформлять всё придётся заново». 

 На какие сделки и действия может быть выдана доверенность

Доверенность можно оформить практически на любые действия с недвижимостью. Но есть несколько ограничений.

Во-первых, закон не разрешает осуществлять по доверенности действия личностного характера — например, составить и подписать завещание.

Во-вторых, по доверенности нельзя подписать кредитный договор, если вы берёте ипотеку.

В-третьих, запрещается совершать действия в отношении себя лично. То есть вы, будучи доверенным лицом вашего друга, не сможете сами приобрести его квартиру, пока действует доверенность.

Кроме того, нотариусы не рекомендуют оформлять доверенность, если при заключении сделки между сторонами важен личный контакт. Например, при оформлении договора о разделе совместно нажитого супругами имущества. Но прямого запрета в законе на выдачу доверенности в этом случае нет.

Самые распространённые полномочия доверенных лиц при сделках купли-продажи:

  •  подписание документов (предварительного договора, основного договора, акта приёма-передачи);
  • внесение аванса;
  • подача или получение документов в Росреестре или МФЦ;
  • получение денег;
  • получение ключей.

Можно оформить доверенность на одно из действий, перечисленных выше, а можно — на все. В быту документ, по которому доверенное лицо вправе делать с квартирой всё или почти всё, называют «генеральная доверенность», хотя в законе такого понятия нет.

Полномочия доверенного лица должны быть указаны максимально конкретно. «Лучше всего заранее их сформулировать, чтобы при оформлении документа не указать лишних полномочий или, наоборот, не забыть что-то важное.

Нотариусы предостерегают от оформления „генеральной доверенности“ и задают много уточняющих вопросов о том, какие именно полномочия, на какие объекты недвижимости, на какой срок выдаются», — объясняет Глеб Акимов.

Доверенность может быть с правом получения денежных средств либо без него.

В первом случае доверенному лицу разрешают получить деньги за сделку, а во втором средства по договору перечисляются на номер счёта собственника, доступа к которому у доверенного лица нет. Это более безопасный вариант.

Есть и промежуточное решение: доверенное лицо может проверить факт поступления средств на банковский счёт пользователя, но не имеет права распоряжаться деньгами.

Также доверенность может быть с правом передоверия или без него. Право передоверия означает, что собственник разрешает доверенному лицу «передоверить» свои полномочия кому-то другому. Безопаснее указывать «без права передоверия» — тогда действия вправе совершать только тот человек, на кого выдана доверенность.

Во всех документах, которые доверенное лицо подписывает за участника сделки, обозначается, что это делает он, а не продавец или покупатель. В договоре, как правило, фигурирует фраза «действующий по доверенности за…».

Однако это не означает, что «действующий по доверенности» несёт ответственность за то, что прописано в договоре: ответственность в любом случае остаётся на доверителе.

 То есть если доверенное лицо, действуя в рамках «генеральной доверенности», продаст квартиру за 1000 рублей — для закона это будет равноценно тому, что квартиру за бесценок продал собственник. Поэтому все вопросы будут решаться только в судебном порядке.

Для оформления доверенности нужно личное присутствие доверителя и паспортные данные доверенного лица — приходить к нотариусу всем вместе необязательно. Специалиста можно и просто пригласить на дом — это очень удобно для пожилых людей.

Как проверить доверенность на подлинность

Каждая доверенность уникальна: ей присваивается свой номер, который нотариус вносит в реестр доверенностей.

В документе обязательно должны быть указаны: дата выдачи и срок действия, полное имя доверителя и доверенного лица, паспортные данные доверенного, полномочия его действий от имени доверителя.

«Мошеннические схемы с фальшивыми доверенностями остались в далёких 90-х. С тех пор сильно поменялось законодательство. Кроме того, любая сделка сегодня в обязательном порядке регистрируется в Росреестре, где проходит тщательную проверку.

В частности, контролируется, действует ли лицензия нотариуса, а также внесена ли конкретная доверенность в реестр. Иными словами, физически подделывать документ в условиях прозрачности системы регистрации бесполезно», — считает Марина Якимова.

Как проверить доверенность на подлинность:

1.     Проверьте, чтобы доверенность не была просрочена.

Разъясняет нотариус Глеб Акимов: «Указание даты выдачи доверенности обязательно — без этого доверенность не имеет силу.

Что же касается срока действия документа: по общему правилу, если в доверенности не указан срок действия, она действительна год с момента выдачи. Максимального срока для доверенности нет, она может оставаться в силе хоть сто лет, но в целях безопасности мы рекомендуем отзывать доверенность после совершения указанных в ней действий».

2.     Проверьте на сайте нотариальной палаты, что такая доверенность существует, а лицензия нотариуса действует.

«Если реквизиты доверенности подлинные, то в ответе будут указаны дата регистрации документа, его номер в единой информационной системе нотариата (ЕИСН), а также ФИО нотариуса, удостоверившего документ.

При этом номер самой доверенности в ЕИСН и указанный вами реестровый номер будут разными — так и должно быть, это не ошибка.

Также сообщение внизу страницы содержит информацию о том, отменялась такая доверенность или нет», — поясняет Глеб Акимов.

Как найти реестровый номер доверенности

Доверенность имеет свою серию и номер бланка, он стоит вверху. Но это не номер доверенности. Номером доверенности считается то, что записано в строке: «Зарегистрирован за номером ________».

3.    Внимательно проверяйте паспортные данные доверенного лица и сверяйте их с теми, что написаны в доверенности.

4.     Если есть какие-то сомнения в подлинности документа, можно позвонить нотариусу и удостовериться, что именно эта доверенность была выдана и зарегистрирована.

Как обезопасить себя во время оформления сделки по доверенности

Ниже несколько рекомендаций, которые помогут вам избежать неприятностей при сделках с доверенностями. 

1. Главный отличительный знак «безопасной» доверенности — максимально конкретизированные условия и подробно расписанные полномочия доверенного лица.

Пример безопасного варианта:

а) доверенность разовая, т. е. доверенному лицу предоставляется право на однократное совершение определённых действий с конкретным объектом недвижимости;

г) доверенное лицо может выполнять действия в ограниченный срок (2–3 месяца);

д) доверенность без права передоверия и получения денежных средств;

е) в доверенности указаны чёткие параметры квартиры (адрес, кадастровый номер) и за какую стоимость может осуществляться сделка (например, минимальная и максимальная суммы).

2. У вас есть полное право лично пообщаться с продавцом или покупателем.  Важно убедиться, что этот человек реален и он действительно хочет совершить сделку. Попросите контакт доверителя и поговорите с ним по аудио- или видеосвязи.

3. Лучше пообщаться с продавцом или покупателем непосредственно в день сделки — чтобы убедиться, что человек жив и здоров.

«К сожалению, случается так, что после выдачи доверенности продавец квартиры скоропостижно умирает. Если сделка в этом случае уже находится на регистрации, она должна быть аннулирована, а затем заводится наследственное дело. Распоряжаться объектом недвижимости смогут лишь наследники.

Бывает, что стороны не уведомляют органы о смерти собственника и всё равно проводят сделку по доверенности. А затем — объявляются наследники, которые были не в курсе сделки, и заявляют о своём праве на собственность. В итоге эта история доходит до судебного разбирательства», — делится опытом Марина Якимова.

4. Имеет смысл обратиться к нотариусу не только для подписания доверенности, но и для того, чтобы получить дополнительные гарантии безопасности остальных операций по сделке.

«Нотариус, в частности, гарантирует достоверность данных государственных реестров и проводит правовую экспертизу всех условий сделки. Деятельность нотариуса застрахована, и, если со сделкой что-то пойдёт не так по вине нотариуса, вред будет полностью компенсирован», — комментирует Глеб Акимов.

Марина Якимова подытоживает: «В „чистых“ сделках, как правило, не возникает сомнения в подлинности предоставляемой доверенности и все коммуникации между продавцом/покупателем и их доверенным лицами ведутся открыто. Если же вас что-то смущает, есть смысл перепроверить все предыдущие этапы сделки и убедиться, что с выбранным объектом недвижимости всё в порядке».

Мария Виноградова. Иллюстратор:Ксения Стойлик

Источник: https://realty.yandex.ru/journal/post/sdelki-s-kvartirami-po-doverennosti-kak-proverit-chto-vse-chisto/

Как продать долю в квартире

Продажа доли в квартире по доверенности

Этот материал обновлен 03.02.2021

Мы уже считали, сколько нужно копить жителям разных регионов России, чтобы купить однушку. Например, москвичу придется откладывать примерно 6 лет и 3 месяца. Во многом из-за стоимости жилья многие россияне предпочитают покупать квартиру вместе, а не поодиночке — так возникает долевая собственность.

Еще в праве собственности на квартиру появляются доли, когда:

  1. несколько наследников получают одну квартиру в наследство;
  2. супруги решают разделить имущество в период брака или при разводе.

Разберемся, как продать долю в квартире, сколько это стоит и какие документы нужны для успешной сделки.

Что вы узнаете

Скачать бланкПосмотреть образец

Долю в квартире можно определить двумя способами:

  1. в частях от целого — например, ⅓ квартиры — такую долю называют идеальной;
  2. в натуре — например, одна комната или 36 м² — это реальная, или выделенная доля.

Покупать реальную долю удобнее. Если вы покупаете, например, сразу комнату, то точно можете быть уверены, что продавец выделил долю. Это значит, что вы будете жить в этой комнате, а другой собственник там жить не будет. Только не забудьте уточнить порядок пользования общими помещениями: кухней, ванной, коридором.

Шаблон извещения о намерении продать долю

Чтобы было легче согласовывать условия договора купли-продажи, дополнительно укажите:

  • порядок расчетов: в какие сроки и в какой валюте нужно оплатить долю, наличными или переводом на счет;
  • кто после продажи сможет пользоваться квартирой, в которой вы продаете долю;
  • сроки передачи имущества и др.

Извещение можно передать через нотариуса или вручить лично. Еще можно отправить по почте телеграмму с текстом извещения либо заказное письмо с уведомлением и описью вложения.

Не забудьте получить подтверждение того, что вы отправили извещение, а адресат получил его.

У нотариуса нужно взять соответствующие свидетельства. Если вы решили отдать извещение лично, обязательно сделайте копию для себя и попросите получателя расписаться на ней. Еще пусть получатель укажет свои ФИО, дату получения и напишет, что извещение получил.

Если вы направили телеграмму и письмо по почте, подтверждениями будут копии телеграммы и письма, копии уведомлений о вручении с печатями Почты России.

Шаблон отказа от преимущественного права покупки доли

Договор купли-продажи доли регулируется правилами параграфа 7 главы 30 ГК РФ — так же как договор купли-продажи объекта недвижимости целиком.

Чтобы договор купли-продажи доли считался заключенным, нужно обязательно согласовать существенные условия. Без существенных условий договор не будет считаться заключенным.

Для начала нужно точно определить размер доли — ведь именно она является предметом договора. Если доля реальная — например, комната — в ней может находиться другое имущество, которое включено в цену — например, мебель. Тогда нужно обязательно отметить это в договоре.

Кроме кадастрового номера индивидуализировать квартиру помогут:

  • адрес и другие детали местонахождения — этаж, подъезд;
  • характеристики дома, в котором она расположена: сколько этажей в доме, какой у него тип постройки — панельный, кирпичный, монолитно-кирпичный и т. д.;
  • общая и жилая площади;
  • количество комнат;
  • состояние квартиры;
  • имущество, находящееся в квартире и т. д.
  1. В виде общей стоимости доли.
  2. В виде стоимости одного квадратного метра, если долю можно высчитать в метрах.

Цена не может быть ниже той, которую вы указывали в извещении, направленном остальным собственникам.

Главное условие цены — ее однозначная определяемость. Это значит, что все данные для вычисления цены должны быть указаны в договоре.

Дополнительно к цене обычно указывают порядок расчетов — наличный или безналичный — срок оплаты и другие условия, связанные с финансовой стороной договора.

Если доля находится в ипотеке, то продавать ее можно только с согласия банка, если в договоре не сказано другое. Каковы у объекта недвижимости характеристики и есть ли у него обременения, можно узнать в выписке из ЕГРН.

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Если есть еще какие-то документы, которые относятся к этой доле, их тоже можно принести.

Когда нотариус заверит договор купли-продажи доли, его нужно будет зарегистрировать.

  1. получить имущественный налоговый вычет. Максимальный размер вычета — 1 млн рублей. Этот способ удобно применять, когда у вас не было расходов на приобретение доли в прошлом. Например, вы получили долю в наследство или в подарок;
  2. уменьшить сумму доходов на сумму расходов.

    Этот способ удобен, если вы когда-то купили долю, которую сейчас продаете. Например, в 2017 году доля стоила 2 млн рублей, а в 2019 вы продаете ее за 4 млн рублей. Налоговый кодекс дает вам право вычесть из 4 млн рублей расходы — 2 млн рублей — и заплатить налог с разницы, то есть с 2 млн рублей.

подп.

 2 п. 2 ст. 220 НК РФ

Если вы захотите расторгнуть договор купли-продажи доли, помните, что расторгать его нужно так же, как и договор купли-продажи целой квартиры. Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры, мы уже писали.

Можно ли продать половину или часть своей доли? Закон не запрещает собственнику распоряжаться своей долей, в том числе выделять из нее часть и продавать. При этом должны соблюдаться все правила, описанные выше.

Перед тем как выделять долю из своей доли и продавать ее, подумайте: вы своим решением привлекаете в квартиру еще одного собственника. После продажи количество заинтересованных лиц и вероятность конфликтов увеличатся.

Может ли один из супругов продать свою долю? Может, но для начала нужно разделить право собственности, поскольку в совместной собственности, которая возникает в браке, конкретные доли за мужем и женой не закреплены.

В соглашении о разделе имущества укажите:

  1. ФИО обоих супругов.
  2. Паспортные данные.
  3. Данные свидетельства о заключении брака. Если брак расторгнут, приложите свидетельство о его расторжении.
  4. Перечень общего имущества, подлежащего разделу, а также имущества, которое будет передаваться каждому супругу.

Когда долю выделят, совместная собственность превратится в долевую, а супруг сможет свою долю продать. При этом нужно уведомить другого супруга о своем намерении продать долю, а тот будет иметь преимущественное право эту долю купить — здесь действуют те же правила, что и с другими собственниками.

Написать заявление должны все законные представители ребенка и сам ребенок, если ему 14 и больше лет. Если родители в разводе, но сохранили родительские права, они оба должны участвовать в процедуре.

Чтобы получить разрешение, вы должны доказать органу опеки и попечительства, что условия жизни несовершеннолетнего не ухудшатся и что долю вы продаете в его интересах. Для подтверждения этого органы обычно просят следующие документы:

  1. Копии кадастровых паспортов.
  2. Копии правоустанавливающих документов на продаваемое и покупаемое помещения: договор, завещание и др.
  3. Иногда — проект договора купли-продажи нового помещения.

Ухудшением жилищных условий орган опеки и суд могут признать все что угодно. Например, мама решила продать комнату, которая принадлежала дочери, и купить долю в квартире бабушки девочки.

Комната находилась в городе, а дом бабушки — в деревне. Орган опеки и попечительства решил, что ребенку будет лучше остаться в городе.

Мать решила обжаловать решение в суде, но суд с решением органа опеки согласился.

Можно ли продать долю, если один из собственников жилья не согласен? Если кто-то из собственников квартиры не согласен с тем, что вы продаете долю, у него есть два варианта: воспользоваться преимущественным правом покупки и выкупить у вас долю или пойти в суд и оспорить сделку.

Если вы все делаете по закону, извещаете собственников, не нарушаете ничьи права, шансов у собственника оспорить сделку не слишком много. Но если такая ситуация возникнет, попытайтесь договориться, чтобы не тратить время, нервы и деньги на суды и споры с собственниками.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/guide/share-purchase/

Генеральная доверенность на продажу квартиры – образец 2021 года

Продажа доли в квартире по доверенности

Генеральная доверенность на продажу квартиры – это документ, благодаря которому собственник может не заниматься сделкой, а поручить ее проведение третьему лицу. Она оформляется, если по каким-либо причинам нет возможности присутствовать на переговорах с покупателем и подписании договора купли-продажи (ДКП).

Но не все так просто: к генеральной доверенности есть определенные требования, а сделки с участием представителей сопряжены с определенными рисками. Рассмотрим, на что имеет право поверенный по генеральной доверенности, как ее оформить и сколько будут стоить услуги нотариуса, и как продать по ней недвижимость.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.

Можно ли продать квартиру по доверенности?

Продать квартиру по доверенности можно, но она обязательно должна быть удостоверена нотариусом (ст. 185.1 ГК РФ). В доверенности фигурируют две стороны: доверитель (собственник жилья) и поверенный – человек, который будет заниматься продажей.

На что имеет право поверенный по генеральной доверенности:

  1. Показывать квартиру.
  2. Проводить переговоры с потенциальными покупателями.
  3. Обсуждать условия сделки с покупателем.
  4. Собирать документы для сделки.
  5. Заключать ДКП.
  6. Подавать документы на регистрацию.

Можно оформить доверенность на продажу квартиры с правом получения денег, но нужно отразить это в документе.

Обратите внимание! По генеральной доверенности на квартиру с правом продажи поверенный не сможет продать ее себе, подарить или завещать другому человеку.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Кто может продать квартиру по доверенности?

Доверенность на продажу недвижимости может быть оформлена на любого человека. Если сделкой занимается риэлтор, документ составляется на него.

Совет юриста: чтобы избежать махинаций с квартирой, лучше оформить доверенность на надежного человека из числа близких друзей или родственников. Или выбрать риэлтора из хорошего агентства, которое работает добросовестно.

Риски продажи квартиры по доверенности

Продажа по доверенности сопряжена с некоторыми рисками как для продавца, так и для покупателя.

Чем рискует продавец:

  1. Поверенный может не выполнить обязательство: затягивать сделку, отказаться от помощи в продаже.
  2. Поверенный может подписать ДКП, получить деньги и исчезнуть вместе с ними.

Совет юриста: лучше оформлять генеральную доверенность без права получения денег. В таком случае покупатель будет перечислять задаток и оставшуюся сумму на банковский счет собственника-продавца, или рассчитается другим безопасным способом: через ячейку, аккредитив, сервис безопасных переводов. Участие поверенного при таких расчетах необязательно.

Для покупателя

Для покупателя приобретение недвижимости через поверенного, действующего от имени собственника – довольно рискованная сделка по нескольким причинам:

  1. Доверенность отменена доверителем. В самом документе при этом никаких отметок не делается, и покупатель может узнать об отмене только через нотариуса.
  2. Истек срок действия доверенности. Если он в ней не указан, считается, что она действует в течение одного года с момента оформления.
  3. Доверенность подделана. Мошенник может быть в сговоре с нотариусом или человеком, который делает фальшивые документы.
  4. Доверенность выдана недееспособным гражданином. Все сделки с недвижимостью недееспособного отменяются.
  5. Доверенность получена от собственника под влиянием угроз или физического насилия со стороны поверенного. В дальнейшем владелец недвижимости может оспорить сделку.

Важно! Чтобы хотя бы минимально обезопасить себя, рекомендуется проверить доверенность через сервис ФНП. Для этого достаточно ввести ее реестровый номер, дату удостоверения и сведения о нотариусе.

Надоело читать?Расскажем по телефону и ответим на ваши вопросы

Как оформить генеральную доверенность на недвижимость с правом продажи?

Для оформления генеральной доверенности на продажу недвижимости доверителю нужно обратиться к нотариусу по своему месту жительства, даже проживая в другом городе. Присутствие поверенного не требуется, от него достаточно паспортных данных.

Как оформить доверенность на продажу квартиры:

  1. Собрать документы.
  2. Записаться на прием к нотариусу.
  3. Прийти в нотариальную контору.
  4. Подписать доверенность и оплатить госпошлину.

Получив доверенность, можно отправить ее поверенному заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении, либо передать курьером. Есть и другой вариант – оформить электронную доверенность у нотариуса и отправить на электронную почту поверенному. По юридической силе она равна бумажному документу.

и образец доверенности

Что нужно указать в доверенности:

  1. Ф.И.О., паспортные данные, даты рождения доверителя и поверенного.
  2. Сведения о продаваемой квартире: адрес, количество комнат, кадастровый номер, общая площадь.
  3. Перечень полномочий поверенного.
  4. Стоимость недвижимости (минимальная, максимальная или точная).
  5. Возможность передоверия другому человеку.
  6. Срок действия доверенности. Если его нет, она будет действительна один год.

Совет юриста: лучше указать, что поверенный не может передоверить продажу недвижимости другому человеку. Для доверителя так будет меньше рисков.

Документы

Какие документы нужны для оформления доверенности на право продажи квартиры:

  • паспорт;
  • выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности;
  • паспортные данные поверенного (копия).

Дополнительно может понадобиться техпаспорт на жилье, чтобы указать технические характеристики.

Расходы

Удостоверение доверенности нотариусом обойдется в 200 руб. Если документ составляет он, дополнительно придется заплатить 2 000-5 000 руб.

Срок действия доверенности

Согласно ст. 186 ГК РФ, доверенность можно составить на любой период, даже на один день. Обычно она оформляется на два-три месяца: этого времени поверенному достаточно, чтобы завершить сделку.

Если срок не указан, доверенность действует один год.

Как продать квартиру по доверенности от собственника?

Если доверенность уже оформлена и передана поверенному, его дальнейшие действия выглядят так:

  1. Поиск покупателя. Размещением объявлений и переговорами с потенциальными покупателями занимается он.
  2. Обсуждение условий сделки. Поверенный от имени собственника договаривается с покупателем о стоимости жилья, дате заключения ДКП, порядке расчета, дате подачи документов на регистрацию.
  3. Заключение ДКП и получение задатка, если такая возможность предусмотрена доверенностью.
  4. Подача документов регистратору. Можно обратиться напрямую в Росреестр или подать их через МФЦ.
  5. Получение готового пакета документов. Покупателю выдают новую выписку из ЕГРН и ДКП с пометкой о регистрации, продавцу-поверенному – только его экземпляр ДКП.

Обратите внимание! Если ДКП по закону или желанию сторон удостоверяется нотариусом, документы на регистрацию отправляет он. Услуга предоставляется бесплатно. Переход права собственности зарегистрируют за три рабочих дня. Регистрация через Росреестр занимает 7, через МФЦ – 9 рабочих дней.

и образец договора

ДКП составляется минимум в трех экземплярах, один из которых остается в Росреестре.

Что указывается в договоре:

  1. Ф.И.О., паспортные данные, даты рождения, адреса регистрации собственника-доверителя, поверенного, покупателя.
  2. Реквизиты доверенности: дата, номер, кем удостоверена.
  3. Информация о недвижимости: адрес, наименование (дом, квартира), дата возникновения права собственности, кадастровый номер, площадь, количество комнат.
  4. Стоимость жилья, порядок расчетов.
  5. Ответственность участников сделки.
  6. Права и обязанности сторон.
  7. Порядок изменения и расторжения ДКП.
  8. Подписи поверенного и покупателя.

Госпошлина и другие расходы

Пошлину за переход права собственности оплачивает покупатель – 2 000 руб. Стороны могут столкнуться и с дополнительными расходами на сделку:

  1. Нотариальное удостоверение договора по закону: 0,5% стоимости недвижимости, максимум 20 000 руб.
  2. Удостоверение по своему желанию: платится нотариальный тариф согласно ст. 22.1 «Основ законодательства о нотариате» в зависимости от стоимости жилья и родственных связей продавца.
  3. Оформление ДКП: от 3 000 руб.

Совет юриста: договор лучше оформлять в юридической компании, он обойдется дешевле. Нотариусы за такие услуги всегда берут больше денег.

Как обезопасить себя при продаже квартиры по генеральной доверенности?

Собственник при продаже жилья по доверенности может обезопасить себя, воспользовавшись несколькими советами:

  1. Тщательно выбирать поверенного. Важно, чтобы ему можно было доверять на 100%.
  2. Не указывать в доверенности возможность получения задатка, аванса и других сумм по сделке. Иначе есть вероятность, что поверенный скроется вместе с деньгами.
  3. Если есть подозрения в мошенничестве – немедленно отменить документ.
  4. Если есть вопросы по сделке, лучше проконсультироваться с юристом.

Наибольшее количество рисков покупки недвижимости у собственника по доверенности – у покупателя.

Он может обезопасить себя только тщательной проверкой документа на предмет ошибок и срока действия, в том числе и через сервис ФНП.

Желательно попросить у поверенного номер телефона собственника и пообщаться с ним. Если поверенный всячески этому препятствует, стоит задуматься и отказаться от сделки.

Как отменить доверенность на право продажи недвижимости?

Собственник в любой момент может отменить доверенность, обратившись к нотариусу. Это вправе сделать и поверенный, если хочет отказаться от своих полномочий. В обоих случаях об аннулировании документа вторая сторона должна быть уведомлена (ст. 189 ГК РФ).

Есть и другие основания для прекращения доверенности (ст. 188 ГК РФ):

  1. Окончание срока действия.
  2. Прекращение деятельности организации, от имени которой оформлен документ.
  3. Смерть поверенного или доверителя, признание недееспособным или ограниченно дееспособным, пропавшим без вести.

Важно! Если по одной доверенности была оформлена другая в порядке передоверия, после отмены первой утрачивается юридическая сила и второй.

Ответы юриста на частные вопросы

Чем отличается генеральная доверенность от обычной? Спектром полномочий. Помимо генеральной, есть еще разовая и специальные доверенности. Разовая оформляется, если нужно выполнить одно действие. Например, получить документы. Специальная – когда требуется выполнение ряда однородных действий.

Может ли покупатель оформить генеральную доверенность для покупки квартиры, если от имени продавца тоже действует поверенный? Да, законодательством это не запрещено. Сведения об обоих поверенных обязательно указываются в ДКП. Можно ли продлить генеральную доверенность на продажу квартиры? Продлить нельзя, можно только оформить новую.

Как оформить генеральную доверенность, если живешь за границей, а недвижимость продается в России? Для этого нужно обратиться в консульство РФ страны по месту жительства. Но потом поверенному придется переводить доверенность на русский язык, нотариальное заверение перевода обязательно. Мама хочет продать квартиру, живет в другом городе.

Могу ли я оформить доверенность на себя от ее имени? Нет, доверенность должен оформлять только собственник жилья. Поверенный составить ее на себя же не вправе.

Заключение эксперта

Подведем итоги:

  1. Доверенность на куплю-продажу квартиры – это отличный вариант для тех, у кого нет возможности присутствовать на сделке. Но нужно заранее просчитать все риски и выбрать надежного поверенного, который будет представлять интересы.
  2. Ген доверенность на продажу квартиры подлежит нотариальному удостоверению. Без подписи и печати нотариуса она не имеет юридической силы.
  3. Доверитель может отменить доверенность и уведомить об этом поверенного. Документ возвращается доверителю.

Источник: https://SocPrav.ru/generalnaya-doverennost-na-prodazhu-kvartiry

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.