Практика снижения кадастровой стоимости недвижимости

Содержание

Как снизить кадастровую стоимость недвижимости в 2020 году

Практика снижения кадастровой стоимости недвижимости

В 2015 году были внесены изменения в Налоговый Кодекс. Согласно новым правилам налог на недвижимое имущество физических лиц рассчитывался исходя из кадастровой стоимости. Ее определяли так называемые «независимые оценщики».

В результате были зафиксированы многочисленные нарушения, из-за которых размер налога определялся неверно.

Поэтому многие жители России стали искать ответ на вопрос как снизить кадастровую стоимость квартиры и других объектов недвижимости.

Сейчас оценка недвижимого имущества проводится силами государственных оценщиков. Их работа регламентирована ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и контролируется региональными властями. Но ошибки в определении кадастровой стоимости недвижимости и суммы налога по-прежнему встречаются. А значит проблема остается актуальной.

Как снизить кадастровую стоимость недвижимости? Можно ли решить эту проблему быстро? Сколько стоит такая процедура? На эти и другие вопросы подробно ответят эксперты в области права.

Как определяется кадастровая стоимость?

При расчете суммы оценщики учитывают длинный перечень факторов:

  • площадь недвижимости;
  • целевое назначение объекта;
  • расположение, расстояние до административного центра;
  • техническое состояние (год постройки, материалы и т.д.);
  • близость к объектам инфраструктуры и санитарно-защитным зонам;
  • другие факторы, которые могут повлиять на рыночную стоимость объекта. 

Важным нюансом является то, что кадастровая стоимость должна приблизительно совпадать с рыночной на момент проведения оценки. Проще говоря, определенная оценщиком сумма не должна существенно превышать ту цену, по которой можно приобрести или продать такое недвижимое имущество.

Почему возникают ошибки?

Виной всему человеческий фактор. Опечатки, халатность оценщиков, неверно определенные параметры объектов приводят к возникновению разнообразных ошибок. 

Пошаговая инструкция по снижению кадастровой стоимости 

Вопрос оспаривания результатов оценки следует рассматривать поэтапно. Для начала стоит рассмотреть общие положения, которые касаются и жилых, и нежилых объектов. Описанная ниже пошаговая инструкция поможет понять, как снизить кадастровую стоимость квартиры.

Шаг 1. Определяем, в какую сумму оценили собственность

Чтобы понять, насколько верно было оценено недвижимое имущество, нужно зайти на официальный сайт Росреестра. В окне поиска следует найти свою собственность. Для этого можно использовать любой из критериев: адрес, условный номер и т.д.

Результатом поиска станет выведенная на экран выписка по объекту. В ней будут предоставлены данные по дате и сумме оценки. 

Для примера подойдет Москва. Введем любой адрес и проверим работу портала. Согласно полученным данным, кадастровая стоимость квартиры в Москве по адресу ул. Стандартная, дом 21, корпус 1, квартира 82, составляет 6,35 млн рублей.

Аналогичным образом необходимую информацию можно найти на публичной кадастровой карте. Однако на ней отмечены не все объекты.

Шаг 2. Определяем, есть ли основания для переоценки

После того, как сумма оценки стала точно известна, можно определять ее достоверность. Для этого нужно смотреть стоимость недвижимости в том районе или доме, который интересует.

В примере выше использовался адрес Москва, ул. Стандартная, дом 21, корпус 1. График цен показывает, что средняя стоимость квадратного метра в этом районе составляет 176,6 тысяч рублей за м2.

Значит рыночная стоимость квартиры площадь 51 м2 составляет около 9 млн рублей.

В данном случае снижение кадастровой стоимости квартиры невозможно, так как сумма оценки и так ниже рыночной цены объекта. 

Если возможности самостоятельно оценить собственное имущество нет, стоит обратиться к специалистам. Оцениванием недвижимости для дальнейшей переоценки занимаются лицензированные компании с допуском СРО. Они делают отчеты, которые служат основанием для дальнейшего оспаривания текущих результатов оценки. 

Основанием для оспаривания может быть не только несоответствие результатов оценивания рыночным расценкам, но и ошибки в определении характеристик объекта. Также веской причиной является изменение текущего состояния объекта в худшую сторону. Компании-оценщики с допуском СРО учитывают это при составлении отчета и подсказывают, как уменьшить сумму. 

Стоимость услуг оценщиков колеблется в зависимости от региона. В Москве расценки стартуют от 2000 рублей и достигают 80000 рублей. 

Важно! По закону оценка недвижимости в целях определения кадастровой стоимости проводится не чаще одного раза в два года и не реже одного раза в пять лет. При этом налог начисляется на ту сумму, которая была определена при оценке. Поэтому снижение кадастровой стоимости квартиры или нежилого помещения нужно проводить сразу, как только возникают сомнения в объективности оценивания.

Шаг 3. Выбор способа оспаривания результатов оценки

Уменьшение кадастровой стоимости в 2020 году проводиться двумя способами:

  • путем обращения в комиссию по рассмотрению споров;
  • путем подачи судебного иска.

Первый вариант решения проблемы проще и дешевле. Достаточно собрать документы, подтверждающие ошибочность оценивания, прикрепить их к заявлению и направить в региональное отделение Росреестра. 

Скачать заявление о пересмотре кадастровой стоимости от физического лица на основании недостоверности сведений.

Скачать заявление об оспаривании кадастровой стоимости и установлении равной рыночной от физического лица.

Чтобы снизить кадастровую стоимость объекта недвижимости, необходимо предоставить на рассмотрение комиссии такие документы:

  • кадастровую справку;
  • копию свидетельства о собственности или выписки из ЕГРН, заверенную нотариусом;
  • экспертное заключение, сделанное компанией-оценщиком с допуском СРО.

Если основанием для пересмотра результатов оценки является несоответствие рыночным ценам, то к этому пакету документации прикладывается отчет об установлении рыночной цены объекта на момент проведения оценивания.

Если основанием для обращения в Росреестр служат ошибки в расчетах или недостоверность сведений об объекте, то к приведенному выше списку добавляются документы, подтверждающие наличие ошибки.

Чтобы было проще понять все эти сложные формулировки, рассмотрим несколько примеров из судебной практики.

Для юридических лиц интересной будет практика оспаривания назначения земли. ЗАО «Агрокомбинат «Московский» в судебном порядке оспорил назначение земельного участка, на котором располагаются теплицы комбината. Суд постановил уменьшить кадастровую стоимость недвижимости на 44%.

Для физических лиц достаточно будет привести статистику. За 2017 год в одной только Псковской области во внесудебном порядке была пересмотрена оценка 386 объектов. Суммарное превышение суммы оценивания составило больше 4 млрд рублей.

Ожидается, что уменьшение кадастровой стоимости в 2020 году будет проводиться массово. По статистике, в Москве и Московской области больше половины объектов недвижимого имущества оценены по завышенной в 3-4 раза цене. В других регионах России наблюдается аналогичная ситуация.

Шаг 4. Ожидание решения комиссии

Снижение кадастровой стоимости объекта путем обращения в комиссию выгодно благодаря скорости и низкой стоимости решения проблемы. Согласно требованиям российского законодательства, комиссия обязана назначить осмотр объекта в течение недели с момента подачи заявления и вынести решение за 30-дневный период.

Шаг 5. Судебные прения

Если решение комиссии не устраивает заявителя, он имеет право обжаловать его в суде. Для этого к пакету документации, которые предоставлялся в Росреестр, необходимо добавить:

  • исковое заявление;
  • квитанцию об уплате госпошлины;
  • уведомление о вручении копий искового заявления всем сторонам дела.

Так как уменьшение кадастровой стоимости в 2020 году является сложной процедурой, интересы заявителя обычно представляет адвокат. Поэтому к перечисленным документам следует добавить нотариально заверенную доверенность на представителя.

Юридические лица также обязаны предоставлять документацию, подтверждающую попытки решить проблему в досудебном порядке. Для физических лиц такого требования нет.

Нюансы процедуры

Чтобы определить, как снизить кадастровую стоимость недвижимости, необходимо учесть несколько факторов:

  • Назначение объекта. Квартира, дом и нежилое помещение оцениваются по-разному.
  • Регион. В зависимости от региона отличаются органы, которые занимаются досудебным урегулированием проблем. Например, уменьшить кадастровую стоимость объекта в Подмосковье можно через Министерство имущественных отношений Московской области. Оспорить решение Минмособлимущества можно путем обращения в комиссию Росреестра.
  • Сумму судебных издержек при снижении кадастровой стоимости объекта недвижимости. В некоторых случаях размер налога на имущество получается в несколько раз меньше, чем траты на оплату услуг оценщиков, адвокатов и госпошлин.

Также стоит рассчитать, насколько успешным будет дело. Уменьшение кадастровой стоимости в 2020 году происходит в том случае, если ошибки привели к критическим отличиям в кадастровой и рыночной стоимости недвижимого имущества. Отличия в пределах 10-20% от рыночных расценок не являются основанием для пересмотра результатов оценивания.

Заключение

Решая, как снизить кадастровую стоимость квартиры, стоит взвесить все за и против. В некоторых случаях стоимость сбора документов даже для досудебного урегулирования будет выше, чем разница в размере налога.

Подробнее на эту тему читайте на сайте юридической компании “Омега Групп”

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5ed65cc1b518fa3bb2db01c4/kak-snizit-kadastrovuiu-stoimost-nedvijimosti-v-2020-godu-5ee7b6cf07b2a45c062d74de

Практика снижения кадастровой стоимости недвижимости

Практика снижения кадастровой стоимости недвижимости

Снизить налоговые выплаты на недвижимость в 2019 году стало выгоднее. Дело в том, что в августе 2018 года был принят Федеральный закон № 334-ФЗ.

Согласно этому документу, собственник имеет право вернуть переплату по налогам не только за последний налоговый период (год), но с момента принятия значения, которое было оспорено.

Таким образом удастся получить возврат переплаченных налогов максимум за 3 года.

Практика снижения кадастровой стоимости недвижимости показывает, что затягивать с началом процедуры не стоит. Дело в том, что рассмотрение дела при судебном разбирательстве может затянуться на 2-3 месяца и даже дольше.

Если учесть, что зачастую документы возвращают из-за наличия ошибок или неполного комплекта, то чем раньше начать оспаривание кадастровой стоимости (КС), тем выше шансы, что вы успеете сэкономить максимальную сумму.

Законодательные акты, регулирующие оспаривание кадастровой стоимости:

  • Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» № 237-ФЗ;
  • Федеральный закон «Об оценочной деятельности» № 135-ФЗ;
  • статьи Налогового кодекса РФ (№ 15, 52, 72, 378.2, 391, 403 и др.).

Практика снижения кадастровой стоимости недвижимости: на какую сумму удастся уменьшить налог?

Статистика показывает, что комиссии при Росреестре работают более строго, чем суды. За 2018 год комиссии рассмотрели более 73 тысяч заявлений и приняли 30 тысяч положительных решений. В суд поступило более 13 тысяч обращений, 7 тысяч удовлетворены, а 5,8 тысяч все еще находятся на стадии рассмотрения. Отрицательное решение получили лишь 800 заявителей.

Что касается результатов, то они также более оптимистичные для обратившихся в суд. Практика снижения кадастровой стоимости недвижимости показывает, что в суде суммарное снижение кадастровой стоимости на каждый объект составило 40,5 млн рублей.

Когда имеет смысл начинать снижение кадастровой стоимости?

Процедура оспаривания КС, особенно если речь идет о судебном разбирательстве, дорогостоящая. Придется рассчитывать на следующие траты:

  • Проведение оценивания рыночной стоимости недвижимости у независимого оценщика.
  • Государственная пошлина.
  • Услуги адвоката.

Практика по снижению кадастровой стоимости нашей компании показывает, что начинать процедуру стоит, только если разница между кадастровой и рыночной ценой превышает 30-40%. В каждом случае расчеты будут производиться индивидуально. Когда наши эксперты оценивают перспективность оспаривания КС, в расчет берется:

  • время, которое прошло с последнего государственного оценивания;
  • сумма уплаченных налогов;
  • сроки до следующей переоценки КС.

Если выгода от процедуры превышает затраты, то оспаривание имеет смысл. Если нет, рекомендуем подождать: возможно, в ближайшее время будут внесены законодательные изменения, которые позволят больше выгадать от снижения кадастровой стоимости.

Куда лучше будет обратиться для снижения кадастровой стоимости?

Как показывает практика снижения кадастровой стоимости недвижимости, выбор инстанции, в которую стоит обратиться, будет зависеть от целей и возможностей собственника объекта. Сразу отметим, что и физические, и юридические лица вправе сами принимать решение, куда подавать документы.

1. Вы хотите снизить налог на недвижимость быстро и с минимальными затратами. Тогда вам стоит выбрать комиссию при Росреестре. Рассмотрение дела здесь занимает до 30 дней. Придется заказать отчет у независимого оценщика, однако трат на государственную пошлину не будет, а при наличии свободного времени можно обойтись без услуг адвоката, ограничившись консультацией.

Минус такого решения заключается в том, что комиссии рассматривают большой поток дел и не подходят к ним индивидуально. Как правило, в комиссиях без помощи юристов удается добиться уменьшения КС на 30-40%, иногда даже меньше. При этом большой процент дел просто отклоняется.

2. Вас интересует результат, и вы готовы к продолжительному процессу, если он принесет максимальную выгоду. Тогда вам стоит обратиться к юристам и подать иск в суд.

Отметим, что обратиться в суд вы сможете и в случае, если вам откажет комиссия. Судебное разбирательство займет от двух месяцев, придется уплатить пошлину.

Практика по снижению кадастровой стоимости показывает, что услуги юристов окупаются большим понижением КС и возможностью получить возмещение судебных расходов по делу.

Реальные случаи оспаривания кадастровой стоимости

Основная проблема, которая вызывает расхождения между государственной кадастровой оценкой и независимой экспертизой оценщика, — массовые методы оценивания.

Государственный оценщик не имеет возможности осмотреть помещение или тратить время на глубокий анализ окружения и ситуации на рынке. Разрабатываются коэффициенты, на которые умножается площадь объекта, также принимается во внимание целевое назначение.

А вот состояние ремонта, инфраструктура, удобство подъезда и другие факторы во внимание не принимаются.

Независимый оценщик действует более гибко и выбирает среди трех подходов (сравнительного, затратного и доходного) те, которые наилучшим образом подходят для проведения экспертизы. В итоге результат получается более объективным и, как правило, существенно ниже.

Вот несколько случаев из практики оспаривания кадастровой стоимости недвижимости от юристов Smart Choice:

  • К нам обратился владелец складских помещений в центре Москвы, недовольный существенным увеличением налога на недвижимость. Отчет независимого эксперта показал разницу с кадастровой стоимостью в 2,1 раза. Было решено обратиться сразу в суд. В итоге кадастровую стоимость удалось снизить с 31 059 000 рублей до 16 553 000 рублей, а также вернуть переплату по налогам.
  • При проведении государственного оценивания была допущена ошибка: у участка неверно указали вид разрешенного использования. Обращение в комиссию с отчетом о рыночной стоимости позволило уменьшить налог на 67%. Рассмотрение дела заняло один месяц.
  • Кадастровая стоимость административно-бытового комплекса составила 167 290 000 рублей. При этом государственный оценщик не учел аварийное состояние здания. По результатам судебного разбирательства нам удалось снизить КС до 54 300 000 рублей. Рассмотрение дела (с учетом отказа от комиссии при Росреестре) заняло 4,5 месяца.

Остались вопросы? На них с удовольствием ответят наши эксперты! Запишитесь на консультацию, чтобы рассчитать вашу выгоду от снижения кадастровой стоимости недвижимости.

Источник: https://schoice.ru/praktika-snizhenija-kadastrovoj-stoimosti-nedvizhimosti/

Судебная практика по оспариванию кадастровой стоимости — Audit-it.ru

Практика снижения кадастровой стоимости недвижимости

Елена Орлова, Налоговый консультант АКГ «ДЕЛОВОЙ ПРОФИЛЬ»

в журнале “Расчет”

В настоящий момент налог на имущество в отношении офисной и торговой недвижимости исчисляется по кадастровой стоимости, которая максимально приближена к рыночной. Однако встречаются случаи, когда кадастровая превышает рыночную.

Такие ошибки в расчете влияют на налоговую нагрузку организаций, и предприниматели все чаще обращаются в суды для оспаривания завешенной кадастровой стоимости.

Какие аргументы позволят налогоплательщикам отстоять свою позицию в судебном споре, а какие доказательства будут признаны недостаточными, журналу «Расчет» рассказала Елена Орлова, налоговый консультант АКГ «ДЕЛОВОЙ ПРОФИЛЬ».

Апелляционное определение ВС РФ от 6 июля 2018 г. N 46-АПГ18-11

Верховный суд РФ поддержал организацию, в качестве обоснования своей позиции суд указал, что судом первой инстанции не учтено, что в отношении данного объекта недвижимости ранее не проводились мероприятия по обследованию имущественного комплекса с целью определения вида его фактического использования и включения в Перечень на следующий год.

Также не может являться доказательством и основной вид деятельности организации, указанный в ЕГРЮЛ.

Отстоять свою позицию организации помог акт кадастрового инженера, подтверждающий, что помещения занимает сама организация.

Также аргументом в пользу позиции организации послужил тот факт, что нежилой комплекс расположен на земельном участке, вид разрешенного использования которого (под производственную базу) не предусматривает размещение офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения.

Апелляционное определение ВС РФ от 26 июня 2018 г. N 18-АПГ18-15

По мнению судебных органов первой инстанции, спорные здания обоснованно включены в оспариваемый перечень объектов недвижимого имущества, поскольку эти здания сдаются в аренду, и в их помещениях располагаются вспомогательные службы арендаторов.

Доказательств тому, что на момент включения указанных зданий в оспариваемый перечень объектов недвижимого имущества 20 и более процентов от общей площади данных зданий предусматривали размещение офисов и сопутствующей офисной инфраструктуры, а также фактически использовались в этих целях, не представлено.

Верховный суд РФ указал, что отнесение помещения к офисному только на основании технических паспортов не допустимо. Необходимо установить фактический характер его использования.

Апелляционное определение ВС РФ от 20 июня 2018 г. N 71-АПГ18-6

Причиной включения спорных объектов в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, послужили их названия: «Питьевая галерея «Фитобар», «Сауна, котельная», «Административно-приемный корпус», «Столовая», «Клуб-столовая», «Клуб-столовая», «Столовая».

Верховный суд поддержал позицию суда первой инстанции, что само по себе наименование здания без оценки иных фактических обстоятельств по делу не свидетельствует о правомерности его отнесения к объектам, указанным в статье 378.2 НК РФ.

Использование этих зданий санаторием связано непосредственно с осуществлением основной деятельности по организации оздоровительного отдыха и связанного с этим сервисного обслуживания.

Апелляционное определение ВС РФ от 20 июня 2018 г. N 18-АПГ18-13

Суд первой инстанции установил, что спорное здание расположено на земельном участке, вид разрешенного использования которого указан следующий – «предприятие продовольственного снабжения».

Вид разрешенного использования земельного участка размещение офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения не предусматривает.

Исходя из экспликации к поэтажному плану здания, содержащейся в техническом паспорте, находятся помещения со следующими назначениями: «кабинет».

Иных сведений, позволяющих определить принадлежность указанных помещений к офисам и сопутствующей офисной инфраструктуре, в материалах административного дела не содержится.

Верховный суд полагает, что помещения, исходя только лишь из технического паспорта на здание, не могут быть однозначно отнесены к офисам, поскольку термин «кабинет» равным по значению с термином «офис» не является.

Апелляционное определение ВС РФ от 20 июня 2018 г. N 5-АПГ18-41

Суть спора- налоговый орган определил налоговую базу в соответствии со статьей 378.2 НК РФ в отношении трансформаторных подстанций.

Основание – трансформаторные подстанции расположены на земельном участке, имеющем вид разрешенного использования «для объектов общественно-делового значения; земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли».

Судебные органы указали, что здание трансформаторной подстанции не относится к объектам недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, поскольку с экономической точки зрения такой объект недвижимости не приносит самостоятельного дохода и его использование возможно исключительно по функциональному назначению.

Кроме того, трансформаторные подстанции относятся к объектам электросетевого хозяйства и размещение в них офисов, объектов торговли, общественного питания и (или) бытового обслуживания, прямо запрещено действующим законодательством РФ.

Апелляционное определение ВС РФ от 6 июля 2018 г. N 58-АПГ18-7

Организация полагала, что оснований для исчисления налоговой базы из кадастровой стоимости у нее нет, поскольку площадь размещаемых объектов не превышает указанный в статье 378.2 НК РФ критерий.

Ошибка организации состояла в том, что при расчете занимаемой площади она не учитывала площади, занятые коридорами, туалетами, тамбурами, гардеробными, вестибюлем, холлами.

Апелляционное определение ВС РФ от 6 июля 2018 г. N 46-АПГ18-12

Спорное здание расположено на земельном участке, вид разрешенного использования которого «центры обслуживания туристов».

Согласно технической документации, данное здание имеет наименование «Центральный универсальный магазин «Самара», в котором расположены торговые помещения, общая площадь которых составляет 31,04% от общей площади здания.

Организация ошибочно полагала, что в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, должно быть включено не все здание, а только расположенные в здании торговые помещения.

Судебный орган встал указал, фактическое использование помещений могло иметь правовое значение только в том случае, если эти помещения находились в здании, не имеющем торгового предназначения.

Апелляционное определение ВС РФ от 18 июля 2018 г. N 5-АПГ18-49

Спорное здание, включенное в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, расположено на земельном участке с видом разрешенного использования «эксплуатация станции технического осмотра автомобилей».

Несмотря на то, что этот вид разрешенного использования не предусматривает размещение объектов бытового обслуживания в значении, придаваемом пунктом 1.2.

5 Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 15 февраля 2007 года N 39, суд пришел к выводу, что оно фактически используется 100% для размещения офисов, объектов технического обслуживания и ремонта транспортных средств.

В качестве доказательства предоставили фототаблицу, показывающую, что это здание используется в качестве автосервиса, на фасаде имеется вывеска «техцентр».

Судебные органы посчитали, что включение в Перечень было правомерным, поскольку согласно Общероссийскому классификатору услуг населению ОК 002-93 (ОКУН), утвержденный постановлением Госстандарта России от 28 июня 1993 года N 163 (действовавший на момент включения здания в Перечень) техническое обслуживание легковых автомобилей включено в группу бытовых услуг.

Апелляционное определение ВС РФ от 1 февраля 2018 г. N 33-АПГ17-13

Общество полагало, что спорное здание является пристройкой, а не отдельно стоящим зданием, соответственно, не может быть признано торговым центром. Поэтому оснований для исчисления налоговой базы из кадастровой стоимости у нее нет.

Суд установил, что спорное здание не является пристройкой к расположенным рядом с ним жилыми домами, поскольку они находятся на отдельных земельных участках с самостоятельными кадастровыми номерами и разными адресами, каждый объект недвижимости имеет собственные стены, что на кадастровом учете спорный объект стоит именно как здание.

Он является отдельно стоящим зданием, следовательно, его расположение вплотную к жилым домам не имеет правового значения для применения положений статьи 378.

2 НК РФ и не свидетельствует о том, что спорное здание незаконно отнесено к объекту налогообложения, в отношении которого налоговая база определяется как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке.

В заключении, хотелось бы еще раз обратить внимание на те аргументы и доказательства, которые позволили налогоплательщикам выиграть судебные споры:

1. Основной вид деятельности организации, указанный в ЕГРЮЛ, не является доказательством использования недвижимости. Необходимо проанализировать фактическое использование спорного имущества. Доказательством послужил акт кадастрового инженера.

2. Отнесение помещения к офисному только на основании технических паспортов не допустимо, необходимо установить фактический характер его использования.

3. Включение имущества в Перечень только по виду разрешенного использования земельного участка не всегда правомерно, необходимо доказать фактический характер использования имущества.

А также те факты, которые препятствовали принятию решения в пользу организации:

1. Ошибки в расчете площади для отнесения недвижимости к объектам, указанным в статье 378.2 НК РФ. При расчете занимаемой площади площадь вспомогательных помещений не учитывали.

2. Неправильное толкование и применение норм законодательства.

Источник: https://www.audit-it.ru/articles/account/court/a51/968657.html

Обзор практики по делам об оспаривании публичными органами решений комиссии о снижении кадастровой стоимости частных объектов недвижимости

Практика снижения кадастровой стоимости недвижимости

На сайте мониторинга правоприменения опубликован подготовленный мной обзор основных проблем, которые возникают при оспаривании муниципальными образованиями решений комиссии о снижении кадастровой стоимости частных объектов недвижимости.

Практика подобного оспаривания возникла после принятия Постановления Конституционного Суда РФ от 05.07.

2016 № 15-П, в котором муниципальным образованиям было дано право оспаривать решения комиссии, вынесенные по заявлениям налогоплательщиков, если кадастровая стоимость снижена этими решениями настолько существенно, что это затрагивает бюджетные интересы муниципальных образований как получателей доходов по земельному налогу.

Выборка судебных актах проводилась случайная по различным регионам. Всего в выборку попал 51 судебный акт. Практика анализировалась по состоянию на июнь 2018 года. Из-за технической накладки мониторинг опубликован только сейчас.

Здесь лишь тезисно воспроизведу основные выводы по мониторингу. Более подробное обоснование и ссылки на практику можно найти на сайте мониторинга правоприменения.

1. Распространение позиции КС РФ на случаи изменения кадастровой стоимости объектов капитального строительства

Хотя Постановление № 15-П касалось лишь случаев снижения кадастровой стоимости земельных участков, суды, не колеблясь, применяют его и при снижении кадастровой стоимости объектов капитального строительства (далее также ОКС).

Обосновывают это тем, чтоот величины кадастровой стоимости зависит не только размер земельного налога, но может зависеть и размер налога на имущество организаций (ст. 378.2 Налогового кодекса РФ), а также налога на имущество физических лиц (п. 1 ст.

402 Налогового кодекса РФ). Поэтому снижение кадастровой стоимости ОКС может привести к уменьшению налоговых поступлений в бюджеты субъектов РФ от налога на имущество организаций (п. 1 ст.

56 Бюджетного кодекса РФ) и в бюджеты муниципальных образований от налога на имущество физических лиц (п. 1 ст. 61 Бюджетного кодекса РФ).

В этой связи, решение Комиссии, которым снижается кадастровая стоимость ОКС затрагивает бюджетные интересы муниципального образования (если ОКС принадлежит физическому лицу) или субъекта РФ (если ОКС принадлежит юридическому лицу). Поэтому соответствующему публично-правовому образованию должно быть предоставлено право оспорить соответствующее решение Комиссии.

Такой подход вполне заслуживает поддержки в части ОКС, принадлежащих физическим лицам, поскольку логика Конституционного суда о влияния решения комиссии на бюджетные интересы муниципальных образований никак не зависит от того, снижается ли кадастровая стоимость ОКС или земельного участка.

Но если говорить об ОКС, принадлежащих организациям, то нужно признать, что степень значимости изменения кадастровой стоимости качественно отличается для бюджета субъекта РФ по сравнению с бюджетом муниципального образования.

Поэтому за субъектами РФ не следует признавать право на оспаривание решения комиссии о снижении кадастровой стоимости частного ОКС. Тем более, что такое признание вступает в прямое противоречие с действующим регулированием – ч. 28 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности, п. 22.1 ст.

22 Закона о кадастровой оценке, которое пока не было признано неконституционным.

Хотя при таком подходе возникает возражение о неравном положении налогоплательщиков-организаций и физических лиц.

Физические лица, будучи более слабыми налогоплательщиками, оспаривая кадастровую стоимость через Комиссию, несут риск того, что решение Комиссии будет обжаловано муниципальным образованием.

А налогоплательщики-организации такого риска не несут. Это подталкивает к необходимости выработки унифицированного подхода. 

Скорее следует признать право на оспаривание и в части ОКС, принадлежащих организациям, однако ограничить его оговорками о том, что оно может быть реализовано лишь в исключительных случаях, когда снижение кадастровой стоимости действительно оказывает ощутимое влияние на бюджет субъекта РФ.

2. Проблема «существенности» снижения кадастровой стоимости как предпосылки для права на оспаривание решения Комиссии

В соответствии с Постановлением № 15-П право на оспаривание решения Комиссии возникает при условии, что кадастровая стоимость была существенно снижена, чем могут быть затронуты законные интересы муниципального образования, в том числе связанные с поступлениями налоговых доходов в местный бюджет.

Анализ практики показывает, что в подавляющем большинстве случаев суды считают, что снижение существенно и потому муниципальные образование вправе оспорить решение Комиссии. Даже в тех случаях, когда кадастровая стоимость снижается на 23% в относительном выражении и 1 млн рублей в абсолютном.

При этом во многих делах суды делают вывод о том, что кадастровая стоимость снижена существенно без каких бы то ни было мотивов, что, конечно, противоречит Постановлению №15-П и по существу приводит к тому, что право муниципальных образований на оспаривание решений Комиссии о снижении кадастровой стоимости становится неограниченным. 

Лишь в 4 делах из 51 суды посчитали, что кадастровая стоимость снижена недостаточно существенно.

«Существенность» снижения кадастровой стоимости, о которой говорится в Постановлении № 15-П и ч. 28 Закона об оценочной деятельности следует понимать в том смысле, что это снижение должно существенно повлиять на финансовые условия осуществления полномочий органов местного самоуправления.

При этом то, насколько снизилась кадастровая стоимость конкретного объекта (как в абсолютном, так и в относительном выражении) само по себе не имеет значения. При кадастровой стоимости участка в 100 млрд рублей снижение даже на 5% может существенно затронуть интересы муниципального образования.

Поэтому при решении вопроса о наличии у муниципального образования права на оспаривание решения Комиссии о снижении кадастровой стоимости суду следует установить:1.

На какую величину снизился объем налоговых поступлений в бюджет муниципального образования в связи со снижением кадастровой стоимости.

2. Существенным ли образом это влияет на финансовые условия осуществления полномочий органов местного самоуправления.

В этой части на помощь суду может прийти сравнение величины снижения с общим объемом доходов местного бюджета.

В мониторинге также приведена таблица, где в сведенном виде представлены дела, в которых суд признал снижение кадастровой стоимости достаточным для предоставления публично-правовому образованию права на оспаривание решения Комиссии, с указанием того, насколько была снижена кадастровая стоимость.

3. Проблема установления иной рыночной стоимости по итогам оспаривания решения Комиссии

В нескольких делах суды столкнулись с вопросом о том, вправе ли орган местного самоуправления, оспаривая решение Комиссии, представлять доказательства и требовать установления иной рыночной стоимости земельного участка.

Так в одном из дел кадастровая стоимость объекта недвижимости была утверждена в размере 297 млн рублей. Решением Комиссии, вынесенным по заявлению собственника объекта, кадастровая стоимость приведена в соответствие с рыночной и установлена в размере 168 млн рублей.

Публичный орган, обращаясь в суд за оспариванием решения Комиссии, одновременно просил установить кадастровую стоимость в размере рыночной стоимости, подтвержденной представленным отчетом об оценке и составляющей 607 млн рублей, то есть выше изначально утвержденной кадастровой стоимости.

Суды справедливо отказывают в установлении рыночной стоимости большей по сравнению с первоначально утвержденной кадастровой, поскольку в этом случае муниципальное образование, по существу, оспаривает не решение Комиссии о снижении кадастровой стоимости, а то значение кадастровой стоимости, которое было утверждено по итогам кадастровой оценки. Однако муниципальное образование не может под видом жалобы на решение Комиссии подавать к рассмотрению спор о приведении кадастровой стоимости в соответствие с рыночной.

По вопросу о том, может ли суд в ходе рассмотрения дела об оспаривании решения комиссии установить рыночную стоимость меньшую по сравнению с первоначально утвержденной кадастровой, позиции судов разнятся, но превалирует подход о том, что это недопустимо. С формальной точки зрения его можно признать вполне обоснованным.

Хотя цели процессуальной экономии требуют найти механизм для того, чтобы собственник объекта, понимающий, что решение Комиссии, скорее всего, будет отменено судом, мог бы в том же процессе потребовать установления иной рыночной стоимости, а не обращаться в суд в последующем, уже после отмены решения Комиссии.

Тем более это оправданно, поскольку в делах об оспаривании решения Комиссии заключение судебной экспертизы, которым подтверждается недостоверность отчета, положенного в основу решения Комиссии, как правило содержит сведения о «правильной» рыночной стоимости.

Но подобрать подходящий процессуальный механизм для решения этой задачи затруднительно, поскольку встречный иск не подходит, а фигуру заинтересованного лица с самостоятельными требованиями КАС РФ не знает.

4. Последствия признания решения Комиссии незаконным

В соответствии с п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.

2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее также Пленум № 28) при удовлетворении заявления об оспаривании решения Комиссии в резолютивной части решения суд указывает на необходимость устранения допущенных нарушений путем повторного рассмотрения Комиссией ранее поданного заявления. Суды в целом следуют данным разъяснениям.

Но особо внимательные суды заметили, что нет смысла обязывать Комиссию повторно рассматривать заявление, если вывод суда об отмене решения Комиссии основан на признании недостоверным отчета, положенного в основу решения Комиссии. В этом случае результат повторного рассмотрения предопределен.

Поэтому следует прийти к выводу, что в случае установления судом недостоверности отчета об оценке, в качестве меры, направленной на устранение допущенных нарушений прав муниципального образования, суду следует указать на исключение из ЕГРН сведений об установленной Комиссией кадастровой стоимости, но не на повторное рассмотрение заявления об оспаривании кадастровой стоимости. Схожим должен быть подход и в иных случаях, где выявленные судом нарушения предопределяют решение Комиссии, как например, в деле, где рыночная стоимость в отчете об оценке была определена на иную дату по сравнению с требуемой.

5. Необходимость представления экспертного заключения в случае расхождения кадастровой стоимости и рыночной более чем на 30%

Некоторые суды до сих пор полагают, что если расхождение между кадастровой стоимостью и рыночной более 30%, то налогоплательщик при обращении в Комиссию обязан прикладывать к заявлению дополнительное экспертное заключение.

А неисполнение данной обязанности влечет признание незаконным решения Комиссии об удовлетворении заявления налогоплательщика. Хотя Конституционный суд в определении от 09.03.

2017 № 592-О прямо разъяснял, что законодательство изменилось и потому сохранение соответствующих положений в подзаконных актах Минэкономразвития не играет никакой роли.

Подчеркну, что в большинстве случаев суды решают подобные дела правильно.

6. Часть 28 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности как новая форма имплементации позиции Конституционного суда РФ в законодательство

В ч. 28 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности (и п. 22.1 ст. 22 Закона о кадастровой оценке) законодатель практически дословно воспроизвел резолютивную часть Постановления № 15-П без выявления ее смысла и перевода на язык абстрактных норм:

«Решение комиссии об определении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости может быть оспорено в суде органом местного самоуправления, органом государственной власти города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя в отношении земельного участка, не находящегося в собственности муниципального образования либо города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя, но расположенного на соответствующей территории, в случае, если по заявлению собственника этого земельного участка его кадастровая стоимость была существенно снижена на основании установления рыночной стоимости, чем могут быть затронуты права и законные интересы данного муниципального образования либо города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя, в том числе связанные с поступлениями налоговых доходов в местный бюджет или бюджет города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя».

Это, с одной стороны, создает много проблем для судов в плане толкования нормы.

Вправе ли публично-правое образования оспорить соответствующее решение Комиссии если оно было вынесено по заявлению не собственника земельного участка, а его арендатора (конечно); а если оно вынесено в отношении не земельного участка, а ОКС, принадлежащего физическому лицу (скорее да); а если оно было вынесено в отношении ОКС, принадлежащего организации (скорее нет) и т.д.

А с другой стороны, это дает пример довольно интересной формы имплементации позиции Конституционного суда РФ в законодательство.

По существу, законодатель вводит не самодостаточную норму, а бланкетную норму, напрямую отсылающую к правовой позиции Конституционного суда.

И предлагает самим судам разобраться, в чем состоит эта позиция и, например, должна ли она распространяться на ОКС, принадлежащие организациям.

Особенность такой формы имплементации в том, что не законодатель превращает правовую позицию Конституционного суда РФ в абстрактную норму, а эта норма постепенно кристализуется в судебных решениях, в которых позиция Конституционного суда применяется к различным обстоятельствам.

И только после накопления судебной практики законодатель формулирует уже абстрактную норму с учетом накопленных подходов судов.

Подобный метод условно можно сравнить с тем, когда Верховный суд РФ дает абстрактные разъяснения по вопросам судебной практики не сразу после вступления в силу соответствующих положений закона, а после накопления судебной практики, отражающей перечень возникающих проблем и спектр возможных подходов к их решению.

Тем не менее остаются актуальными риски нарушения принципов правовой определенности и равенства поэтому данный способ имплементации нуждается в более детальном анализе.

Более подробные рассуждения по каждой проблеме и ссылки на практику можно найти в обзоре на сайте мониторинга правоприменения.

Источник: https://zakon.ru/blog/2019/03/13/obzor_praktiki_po_delam_ob_osparivanii_publichnymi_organami_reshenij_komissii_o_snizhenii_kadastrovo

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.