Понятие объекта незавершенного строительства

Незавершённый строительством объект недвижимости: понятия и признаки по градостроительному кодексу России

Понятие объекта незавершенного строительства

Иногда в жизни возникают такие ситуации, когда какое-либо сооружение либо здание не переходит с этапа стройки на этап его приёмки, а также ввода в эксплуатацию.

Причинами подобных ситуаций чаще всего становится отсутствие у заказчика стройки финансовых средств либо необходимых для продолжения строительного процесса материалов.

В связи с этим о таких сооружениях либо зданиях говорят, что они остались объектами незавершённого строительства (ОНС).

Понятие объекта незавершенного строительства и его признаки по закону

К сожалению, закон в России не даёт чёткого и конкретного определения того, что такое объект незавершённого строительства, каков его правовой режим, можно ли считать его недвижимостью, поэтому нам ничего не остаётся, как понять, что это такое, самостоятельно.

Как указано в положениях Гражданского кодекса, написанных в сто тридцатой статье, к вещам, которые считаются недвижимостью, относятся, в том числе, объекты, соединённые с землёй и прочно связанные с ней.

Эти объекты невозможно переместить в пространстве без того, чтобы не нарушить их целевое назначение.

Исходя из этого, можно сделать такой вывод: в этом правовом акте законодатель определённо считает объекты незавершённого строительства вещами, которые относятся к недвижимости.

Далее, если почитать Градостроительный кодекс Российской Федерации, а именно его первую статью, то из её смысла можно понять, что объект незавершённого строительства — это, по мысли законодателя, всевозможные капитальные строения, например, сооружения либо здания, а никак не какие-либо временные строения, такие как навесы либо киоски. Иными словами, по Градостроительному кодексу в понятие ОНС входят только объекты, которые можно назвать капитальными.

Но является ли корректным и верным подобное определение? Представляется, что если рассматривать положения Градостроительного кодекса через призму функциональности, то нет. Кроме того, закон не даёт никакого определения тому, какой объект является по своей сути капитальным, а какой им не является.

В связи с отсутствием в законах, например, в Гражданском и Градостроительном кодексах, внятного и толкового определения объекта незавершённого строительства, следует обратиться к правовым актам, объясняющим, что является, собственно, объектом строительства.

В качестве такого правового акта может выступить, например, Инструкция, согласно которой составляют отчётность статистического характера по капстроительству. В пункте 2.

4 данной Инструкции прямо указано, что под понятие «объект строительства» подпадает любая отдельно стоящая постройка, в роли которой может выступать сооружение либо здание, либо прочая недвижимость, со всем необходимым для её функционирования оборудованием и коммуникациями и со специально составленными под неё сметой, а также проектом.

Исходя из мнения авторитетных юристов, вышеуказанное определение является фактически основополагающим и относится как к завершённым постройкам, так и к незавершённым, поскольку в градостроительных и иных законах прямо не указано, что следует понимать под ОНС, каков их правовой режим и являются ли они недвижимостью. Подобные выводы юристов следуют из духа закона, но никак из его буквы.

Судебная практика о понятии и признаках объекта незавершенного строительства

Высший арбитражный суд РФ в одном из своих определений достаточно ясно и подробно изложил своё видение того, что является ОНС и каковы его признаки, в отличие от Градостроительного кодекса и других правовых актов. Итак, по мнению суда:

  1. Это недвижимость, т.е. какое-либо определённое, находящееся в конкретном месте в пространстве сооружение либо здание, либо строение, имеющее связь с землёй.
  2. Этот термин выражает процесс, во время которого создаётся недвижимость, а также выражает то, что в этом процессе существуют стадии, через которые должна пройти стройка, чтобы быть успешно завершённой.
  3. Объект незавершённого строительства ещё не считается введённым в эксплуатацию.
  4. Этот объект в настоящий момент находится на стадии стройки.
  5. Его полезные свойства ещё не могут быть использованы, поскольку объект ещё не достроен и является незавершённым.

Признаки и понятие ОНС: вывод

В результате проведенного анализа можно сделать вывод о том, что к основным признакам объекта незавершённого строительства относятся следующие:

  • у ОНС присутствует скрепление с землёй и прочная связь с ней, и его нельзя переместить без того, чтобы не был нанесён прямой вред его целевому назначению.
  • у ОНС есть чётко определённые индивидуальные характеристики и признаки.
  • Строительство ОНС находится в одном из следующих состояний: оно законсервировано либо вовсе прекращено, либо временно остановлено.

В итоге становится возможным дать окончательное определение тому, что такое объект незавершённого строительства.

Он представляет собой вид недвижимости с чётко выраженными индивидуальными характеристиками и признаками, стройка которой на данный момент полностью остановлена либо законсервирована, либо приостановлена, либо на нём осуществляются работы по строительству, цель которых заключается в том, чтобы возвести его и передать на эксплуатацию в соответствии с целевым предназначением.

Также следует отметить, что в случае с ОНС нет окончания строительства, а значит отсутствуют документы, подтверждающие факт завершения стройки:

  1. Акты приёмки, с помощью которых фиксируется завершение работ по постройке недвижимости. Они должны быть составлены по форме, которая называется КС-2. Такие акты составляются после окончания стройки гражданских либо производственных сооружений.
  2. Акт приёмки ОНС, на котором уже окончены работы по постройке и монтажу. Они принимаются по форме, которая называется КС-11. На подобных объектах были осуществлены работы, которые выполнялись с целью заменить техническое оснащение какого-либо производственного объединения, расширить или реконструировать какое-либо недвижимое имущество.

Документы, нужные для оформления прав на ОНС

Этот перечень включает в себя следующее:

  • Бумага, с помощью которой вы можете доказать, что уплатили госпошлину в установленном законом порядке.
  • Документ, с помощью которого вы можете подтвердить вашу личность, например, паспорт.
  • Если вы являетесь представителем заявителя, то вам нужно иметь с собой доверенность, которая была официально заверена у нотариуса.
  • Бумага, которая подтверждает ваши правомочия в отношении надела земли, на которой ведётся стройка.
  • Разрешение на стройку, которое должно быть выдано вам уполномоченным органом.
  • Кадастровый паспорт.
  • Другие бумаги и официальные документы, которые предоставляются вами по запросу регистратора.

Если вы выступаете в качестве представителя юрлица, то госслужащий потребует с вас, помимо вышеперечисленного списка, дополнительные документы, в число которых входят:

  1. Свидетельство, официально подтверждающее факт регистрации государством вашего юрлица.
  2. Учредительные документы, причём они должны предоставляться с последними изменениями, внесёнными в них.
  3. Свидетельство, выдаваемое органами ФНС о том, что вам присвоен определённый номер ИНН.
  4. Бумага, которая официально удостоверяет, что руководитель вашей организации действительно наделён полномочиями. В этом качестве могут выступать, например, решение, вынесенное учредителем, протокол собрания, на котором принято решение о его избрании либо приказ о его назначении и т. д.

Подготовительные мероприятия к оформлению документов на ОНС

В первую очередь положительное решение в вашу пользу во многом будет зависеть от того, какими вы обладаете правомочиями в отношении надела земли, на котором расположен объект незавершённого строительства. Это может быть, например, право по наследству или аренда, или право собственности.

Для того чтобы получить на руки бумагу, которая доказывает ваши правомочия собственника, необходимо сделать в отношении вашей земли следующее:

  • Оформить в кадастровых органах паспорт на неё.
  • Провести техинвентаризацию объекта.
  • Изменить целевое назначение вашего надела земли, если по закону на ней нельзя осуществлять строительство.

Во вторую очередь, имейте в виду, что самовольные постройки никакой госслужащий не будет регистрировать без соответствующего решения компетентных судебных органов. К признакам самовольной постройки относятся:

  1. Ведение стройки без получения соответствующего разрешения, выдаваемого органами, уполномоченными на это законодателем.
  2. Строительство, сопряжённое с отвержением действующих законов и правил.
  3. Стройка на наделе земли, на которой согласно закону ни в коем случае не может осуществляться возведение недвижимых объектов.

Где оформляются документы на ОНС?

После того как вы соберёте документы, необходимые для законного оформления вашего объекта незавершённого строительства, о которых говорилось выше, вы должны прийти в органы Росреестра, расположенные по месту нахождения вашего ОНС. После подачи документов и до получения их обратно в среднем проходит не более четырнадцати дней.

Последствия регистрации документации на объект незавершенного строительства

Самое важное, на что получает право лицо, зарегистрировавшее на своё имя объект незавершённого строительства, — это возможность полностью и без препятствий распоряжаться принадлежащим им ОНС. В чём может выражаться ваше право распоряжения?

  • Вы имеете полное право передать этот объект другому лицу, продав его. Очень часто инвесторы, понимая, что их вложения не принесут им интересующей их суммы денежных средств, решают избавиться от балласта, высасывающего из них финансы. Для этого перед продажей ОНС они регистрируют его в уполномоченных органах государства. После этого потенциальному покупателю предоставляют техплан по строительству, план надела земли, на котором находится объект незавершённого строительства и подробную характеристику имущества, которое будет ему передано.
  • Объект незавершённого строительства может быть заложен, чтобы покрыть расходы застройщика или получить финансы для завершения стройки.
  • ОНС могут поменять на другое ценное имущество и т. д.

Как происходит консервация ОНС?

Под консервацией понимается приостановка ведения стройки или, иными словами, её заморозка. Закон устанавливает определённые требования, согласно которым должна быть осуществлена эта процедура.

Решение о консервации принимается исключительно заказчиком или застройщиком.

Первым делом он письменно оформляет своё решение в форме приказа, в котором в качестве обязательного пункта должны быть указаны сроки для проведения доскональной инвентаризации на ОНС.

Затем застройщик готовит иные бумаги, необходимые для завершения процедуры консервации, и занимается совместно с подрядчиком заморозкой стройки.

После этого застройщик сосредоточивает свои усилия на создании специальной комиссии, которая будет ведать вопросами инвентаризации, а также займётся изготовлением инвентаризационной описи, в которой должно быть описано следующее:

  • Название ОНС.
  • Элементы, которые являются составной частью объекта незавершённого строительства.
  • Указание стадии, на которой была заморожена стройка.

Итоговым документом, после составления и подписания которого консервация официально может быть объявлена свершившейся, считается Акт по форме КС-17 о временной остановке строительства. Эта бумага должна быть подписана как со стороны подрядной организации, так и со стороны заказчика.

Как узнать инвентаризационную стоимость объекта недвижимости, вы можете ознакомиться здесь

Важно! Теперь в течение 1 минуты вы можете выяснить какой из нескольких банков и на каких условиях, выдаст вам ипотеку. Одна заявка полетит сразу в 6 банков! А вам, в худшем случае, придет смс что в ипотечном кредите отказано или перезвонит менеджер банка с одобренным кредитом. Паспорт не нужен.

Одобрение 70% заявок обратившихся. Не устроят условия по ипотеке — откажетесь от получения. Сервис подбора кредита на нашем сайте проверен! Не реклама! САМИ им пользуемся.

Оформить заявку можно кликнув здесь      А оформить заявку на потребительский кредит от 15% годовых, без паспорта можно здесь

Вам также может понравиться

Источник: https://domovik.guru/zakon/pravovoj-rezhim-obektov-nezavershyonnogo-stroitelstva.html

Понятие объекта незавершенного строительства

Понятие объекта незавершенного строительства

Валеев Руслан Ахняфович, кандидат юридических наук.

В гражданском законодательстве и научной литературе встречаются различные формулировки, обозначающие одно и то же понятие – “объект незавершенного строительства”: “объект недвижимого имущества, не завершенный строительством” , “незаконченное строительство” , “объект, не завершенный строительством” , “объект строительства” , “объект капитального строительства” , “вновь создаваемое недвижимое имущество” , “вновь создаваемый объект недвижимости” .

Козырь О.М., Маковская А.А. “Единая судьба” земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества (реальность и перспективы) // Вестник ВАС РФ. 2003. N 2. С. 10. Пункт 2.6 Инструкции о порядке заполнения типовых форм годовой бухгалтерской отчетности, утв. Приказом Минфина России от 19 октября 1995 г. N 115 “О годовой бухгалтерской отчетности организаций за 1995 год” // Финансовая газета. 1995. N 46. Мифтахов Р.Р. Проблемы согласования совместного строительства // Юрист. 2002. N 4. С. 27. Пункт 1 ст. 741 ГК. Пункт 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ. Статья 219 ГК.

Пункт 7 Положения об особенностях государственной регистрации права собственности и других вещных прав на линейно-кабельные сооружения связи, утв. Постановлением Правительства РФ от 11 февраля 2005 г. N 68 // СЗ РФ. 2005. N 8. Ст. 650.

Обилие формулировок при отсутствии единого понимания данного объекта порождает проблемы в правоприменительной практике. Сложившийся пробел способствует упрощенному обороту объекта незавершенного строительства. Например, путем признания таковым вырытого котлована под фундамент лицо приобретает права на интересующий его земельный участок.

Попыткой дать определение понятию “объект незавершенного строительства” было письмо Государственного таможенного комитета РФ “О временном положении о порядке реализации объектов незавершенного строительства” , п. 2 которого определял следующие признаки объекта: а) истечение установленных сроков строительства; б) приостановление строительства в связи с отсутствием средств и материально-технического обеспечения.

Письмо ГТК России от 27 мая 1994 г. N 09-07/5866 “О Временном положении о порядке реализации объектов незавершенного строительства”, утв. протоколом заседания Межведомственной комиссии для координации работ по совершенствованию нормативной базы и нормализации незавершенного строительства от 6 апреля 1994 г. N ФБ-8 (утрат. силу) // СПС “КонсультантПлюс”.

В актах, затрагивающих налоговую и бухгалтерскую деятельность , объект незавершенного строительства определяется по признаку затрат. Исходя из этого, главной отличительной чертой являются вложенные в строительство материальные ценности, т.е.

объект рассматривается лишь как совокупность строительных материалов.

Если учитывать, что затраты на строительство возникают с момента перевозки материалов на строительную площадку, то признавать такие затраты объектом незавершенного строительства, с нашей точки зрения, недопустимо.

См.: Положение по бухгалтерскому учету “Учет договоров (контрактов) на капитальное строительство” (ПБУ 2/94): приложение к Приказу Минфина России от 20 декабря 1994 г. N 167 // Финансовая газета. 1995. N 5; письмо Госкомстата России от 21 января 1997 г. N 21-07 “О переоценке основных фондов в 1997 году” // ЭиЖ. 1997. N 12; Положение по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утв. Приказом Минфина России от 29 июля 1998 г. N 34н // БНА. 1998. N 23.

В таком определении отсутствуют два признака, необходимые для отнесения вещи к недвижимости, которые указаны в ст. 130 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК): а) прочная связь с землей; б) невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению.

Недопустимо считать складируемые строительные материалы либо песок на строительной площадке, на которые понес затраты застройщик, недвижимым имуществом. Налоговое и бухгалтерское законодательство не признает объект незавершенного строительства недвижимым имуществом.

В различных нормативных актах и в научной литературе разграничиваются понятия “законсервированные объекты” и “объекты незавершенного строительства”. Например, В.П. Бугорский предлагает изменить название ст.

752 ГК и изложить ее в следующей редакции: “Последствия консервации или незавершения строительства” .

Однако в этом случае возникают вопросы: 1) по какому признаку разграничиваются эти два понятия; 2) каким статусом обладает строящееся здание (сооружение)?
Методические рекомендации по применению основных положений Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года, утв. Указом Президента Российской Федерации от 22 июля 1994 г. N 1535, утв. письмом Госкомимущества России от 22 июля 1994 г. N АЧ-6535 // ЭиЖ. 1994. N 33 – 36; письмо Министерства финансов РФ от 23 апреля 2003 г. N 03-01-01/11-126 “О порядке проведения переоценки стоимости основных средств нематериальных активов и отдельных объектов малоценных предметов, находящихся в оперативном управлении бюджетных учреждений, и отражении ее результатов в бухгалтерском учете и отчетности” // Финансовая газета. 2003. N 24.
Бугорский В.П. Гражданско-правовое регулирование предпринимательских отношений в области строительства: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. М., 2003. С. 20.

Для определения понятия “объект незавершенного строительства” необходимо установить, какое содержание вкладывается в само понятие “объект строительства”. С.П. Юшкевич предлагает следующую формулировку: “строительное сооружение или их комплекс, над которым ведутся строительные работы” . Чем в таком случае отличаются понятия “объект незавершенного строительства” и “объект строительства”?

Юшкевич С.П. Договор строительного подряда. М., 2002. С. 45.

Пункт 10 ст.

1 Градостроительного кодекса РФ закрепляет, что “объект капитального строительства – здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее – объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек”, т.е. объединяет понятия “объект капитального строительства” и “объект незавершенного строительства”.

Согласно п. 1 ст. 741 ГК риск случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства до его приемки заказчиком несет подрядчик. Следовательно, объект строительства – это то, над чем ведутся строительные работы.

В соответствии с п. 2 Положения по бухгалтерскому учету “Учет договоров (контрактов) на капитальное строительство” (ПБУ 2/94) под объектом строительства понимается “отдельно стоящее здание или сооружение, вид или комплекс работ, на строительство которого должен быть составлен отдельный проект и смета” . Таким образом, отсутствует единое понимание объекта строительства.

Приложение к Приказу Минфина России от 20 декабря 1994 г. N 167 // Финансовая газета. 1995. N 5.

С.П. Юшкевич поясняет, что “объект строительства можно рассмотреть еще в двух плоскостях. Во-первых, объект строительства – это то, над чем ведутся строительные работы; а во-вторых, объект строительства – это то, что стремится получить заказчик в результате производства строительных работ.

приведенных выше определений отражает вторую точку зрения на объект строительства, т.е. ожидаемый результат, а не его текущее состояние” . Хотя некоторые авторы и отождествляют объект строительства с объектом незавершенного строительства, это, на наш взгляд, неуместно.

Понятие “объект строительства” является родовым, в то время как “объект незавершенного строительства” и “объект завершенного строительства” – видовые понятия.

Юшкевич С.П. Указ. соч. С. 45.
См., например: Захаров Ю.Ю. Арбитражная практика о договоре строительного подряда. М., 2004. С. 358.

Законодатель предусматривает помимо строительства и реконструкцию объекта незавершенного строительства . Градостроительный кодекс РФ (п. 14 ст.

1) определяет, что “реконструкция – изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (количества помещений, высоты, количества этажей (далее – этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения”.

Письмо ФСФР от 29 декабря 2004 г. N 04-ВС-01/12692 “О составе активов акционерных инвестиционных фондов и закрытых паевых инвестиционных фондов, относящихся к категории фондов недвижимости” // Вестник ФСФР России. 2004. N 7; Временные правила организации эксплуатации на платной основе федеральных автомобильных дорог и дорожных объектов, утв. Постановлением Правительства РФ от 27 августа 1999 г. N 973 // СЗ РФ. 1999. N 36. Ст. 4406.

Позиция законодателя о реконструкции объекта незавершенного строительства является весьма спорной. Кстати, Закон г. Москвы от 9 июля 2003 г. N 50 “О порядке подготовки и получения разрешений на строительство, реконструкцию градостроительных объектов в г. Москве” исключает возможность реконструкции объекта незавершенного строительства.

Вестник мэра и правительства Москвы. 2003. N 46.Под реконструкцией следует понимать изменение уже существующих технико-экономических показателей, т.е. объекта, прошедшего процедуру государственной регистрации. Объект же незавершенного строительства во время строительных работ регистрируется по инициативе застройщика.

Поэтому при решении вопроса о его реконструкции необходимо выяснить: существовало ли зарегистрированное право лица на объект недвижимости до момента его реконструкции? До момента государственной регистрации объекта незавершенного строительства его реконструкция невозможна.

Такие работы должны признаваться лишь изменением в проектно-сметной документации, которые автоматически затрагивают и строительные работы по возведению объекта.

Можно сделать вывод, что реконструкция объекта незавершенного строительства невозможна, за исключением случаев, когда он был зарегистрирован согласно п. 2 ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” (далее – ФЗ) и выдано свидетельство о государственной регистрации.

СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.

А.М.

Эрделевский под объектом незавершенного строительства предлагает понимать “вновь создаваемый объект недвижимости, который еще не принят на кадастровый и технический учет и соответственно право на который еще не зарегистрировано в установленном порядке” . В данном определении прослеживаются противоречия: 1) на кадастровый и технический учет может быть принят и фундамент здания; 2) необоснованна связь момента завершения строительства объекта с государственной регистрацией.

Источник: https://WiseLawyer.ru/poleznoe/29312-ponyatie-obekta-nezavershennogo-stroitelstva

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.