Оценка объекта незавершенного строительства

Содержание

Оценка объектов незавершенного строительства

Оценка объекта незавершенного строительства

Под объектом незавершенного строительства принято понимать строения и сооружения, различного типа назначения, то есть объекты недвижимости. Но, до получения застройщиком акта государственной комиссии, объекты незавершенные строительством не являются недвижимостью, в связи с действующим законодательством.

  • различные варианты наиболее эффективного использования земельного участка, на котором расположен объект незавершенный строительством, с определением самых перспективных и доходных вариантов использования земельного участка, влияющих на дальнейшую функциональную ориентацию будущего строения;
  • величина затрат необходимых для полного завершения строительства, и
  • степень завершенности строительства.
  • поставить на баланс объект незавершенного строительства;
  • определить и зафиксировать рыночную стоимость на определенную дату объекта незавершенного строительства;
  • принять решение о дальнейшем использовании объекта незавершенного строительства.
  • принять решение о купле-продаже объекта незавершенного строительства;
  • определить варианты наиболее эффективного использования земельного участка, на котором расположен долгострой.

Действующие на сегодняшний день нормы проектирования предусматривают наличие общественных зданий и сооружений, зданий и сооружений производственного назначения, а также жилых зданий.

Для успешной оценки объекта незавершенного строительством необходимо правильно классифицировать объект. Для оценщика наиболее важной является классификация с точки зрения наличия у недостроенного объекта возможностей выступать, в качестве недвижимости, которая в дальнейшем будет приносить доход.

Здания и сооружения производственного назначения, в свою очередь, можно разделить на две группы:

  1. к первой группе относят здания и сооружения, у которых отсутствуют возможности изменения функционального назначения из-за особенностей конструктивных и иных решений, например, здания и сооружения добывающих отраслей промышленности.
  2. во вторую группу входят объекты, в которых можно изменить функциональное назначение.

Методы оценки незавершенного строительства

Оценка незавершённого строительства не использует сравнительный подход, ввиду практической невозможности подобрать информацию по продажам схожих объектов незавершённого строительства на открытом рынке.

Для оценки незавершенного строительства наиболее применяемым считается составление сметы, что является основной частью проводимого расчета. Нужно учитывать, что составление смет увеличивает стоимость самой оценки, так как в этом случае обычно необходима помощь экспертов в области сметного проектирования.

Насколько элементы незавершенного объекта подвергались воздействию погодных условий зависит Физический износ. При этом все зависит от климата местности, срока воздействия, а также от степени воздействия, зависящей от стадии готовности оцениваемого объекта.

Для готовых зданий измеряется Функциональный износ, как потеря определенной части дохода из-за какого-либо функционального дефекта здания или же как затраты на устранение этого недостатка. Для объектов незавершенного строительства, эффект, производимый на стоимость недоработками в области дизайна или же использованием неэффективных материалов определить сложно.

Не значительная потеря стоимости в результате воздействия иных внешних факторов может быть последствием изменений на рынке. Стоимость объекта зависит также и от возможности изменить его предназначение на конкретной стадии строительства.

Определение размера потери стоимости в результате физических, функциональных и внешних факторов служит для того, чтобы снизить стоимость до уровня, отражающего реальную возможность завершения строительства объекта, возможного заменить оцениваемый объект как действующее здание на конкурентном рынке.

Следует отметить, что одним из основных составных элементов исходно-разрешительной документации считается условие инженерного обеспечения объекта, согласованные городскими (районными) службами условия подключения объекта к сетям коммуникаций. В основном, технические условия по инженерному обеспечению строящихся объектов имеют ограниченный срок действия. Этот период составляет в среднем 3-5 лет.

Если срок действия исходно-разрешительной документации закончился или планируемое изменение функционального назначения объекта требует наличия дополнительной мощности в части инженерного обеспечения, то затраты, связанные с получением нового комплекта исходно-разрешительной документации, необходимо учесть вновь. Что в свою очередь может значимо повлиять на стоимость объекта незавершенного строительства.

Особенно важно, при оценке незавершенного строительства иметь наиболее полную информацию по объекту, т.к. это сильно сказывается на стоимости работ по оценке, а особенно на сроках проведения оценки.

Как показывает практика, при долгострое многие необходимые для оценки документы исчезают или утрачиваются. В итоге, одним из основных способов определения стоимости объекта незавершенного строительства является визуальный осмотр и фотографирование оценщиком объекта оценки.

Со временем меняется стоимость капитала, вложенного в строительство, в том числе и незавершенное, по причине инфляции, с изменением спроса, а также меняется под действием других факторов, включая моральное и физическое старение объекта.

Для кредитования, оценка незавершенного строительства ведется с учетом всех факторов, влияющих на стоимость имущества, которым является незавершенное строительство, с учетом месторасположения, соседствующих объектов и наличия инфраструктуры и с учетом объема произведенных строительных работ.

Особенно важно, если проводится оценка незавершенного строительства для кредитования, то она должна производиться персоналом, имеющим компетентность в области оценки коммерческой недвижимости.

Факты и документы должны подтверждать оценку объектов незавершенного строительства.

Застройщик представляет их содержание по состоянию на тот момент времени, когда проводится оценка незавершенного строительства.

Оценка объектов незавершенного строительства проводится на основе глубокого анализа рыночных критериев, на основе реальной, документально подтвержденной информации.

Только опытные специалисты, способны провести грамотную оценку всех объектов незавершенного строительства.

Для оценки незавершенного строительства, необходимо предоставить следующие документы:

  1. Свидетельство о регистрации права собственности на объект незавершенного строительства.
  2. Документы, подтверждающие права на земельный участок.
  3. Разрешительная документация на строительство.
  4. Общая пояснительная записка к строительному проекту.

  5. Бухгалтерская справка о балансовой стоимости здания.
  6. Акт консервации не завершенного строительством объекта.
  7. Сведения о наличие обременений у объекта незавершенного строительства, включая обременение залогом или долговыми обязательствами, и иных ограничений по использованию объекта.

  8. Отраслевая принадлежность объекта;
  9. Дата начала строительства и дата окончания строительства
  10. Сведения о конструктивной системе здания;
  11. Разрешенная годовая потребляемая мощность;
  12. Площадь застройки;
  13. Степень завершенности строительства в целом и по отдельным конструктивным элементам в отдельности.

Оценочная деятельность осуществляется в соответствии с международными договорами Российской Федерации, Федеральным законом № 135 от 29.07.1998 г., а также другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности.

Александрова Олеся Александровна

Специалист по экономике и праву

Количество показов: 20368

Источник: http://arbir.ru/articles/a_2116.htm

Оценка стоимости незавершенного строительства

Оценка объекта незавершенного строительства

Объекты незавершенного строительства, несмотря на их неготовность к эксплуатации и непосредственному коммерческому использованию, представляют собой товар, который можно купить или продать целиком или по частям.

Но сделка покупки-продажи требует установления цены, на которую будут согласны обе стороны.

Как провести оценку объекта незавершенного строительства и установить для него справедливую рыночную стоимость? Какие параметры будут иметь определяющее влияние на стоимость? Попробуем кратко ответить на эти вопросы.

Незавершенное строительство как объект оценки

Объекты незавершенного строительства являются достаточно сложным для проведения оценки видом недвижимости. причина этого заключается в том, что объект не готов к функционированию по своему прямому назначению и, следовательно, не может приносить доход.

Наоборот, он требует больших финансовых вложений и времени для завершения строительства.

Кроме сложных финансовых условий, объект может находиться в сложном юридическом положении, права собственности могут оспариваться, на объект могут обоснованно претендовать различные правообладатели, а долевое разделение объекта может быть не урегулировано.

Но сложности юридического положения объекта могут быть не единственным источником затруднений в реализации проекта и завершении строительства. Недостроенные объекты недвижимости, особенно с давно прекращенным строительством, подвержены износу и повреждению в большей мере, чем готовые объекты.

Отсутствие части необходимых систем или конструкций здания приведет к усиленному воздействию негативных внешних факторов на внутренние элементы и будет способствовать ускоренному износу и повреждению объекта.

Например, отсутствие кровли приведет к усиленному воздействию воды на внутренние конструкции здания, которые не рассчитаны на длительную эксплуатацию в таких условиях (см. Определение износа при оценке недвижимости).

Порядок оценки стоимости объекта незавершенного строительства

Приступая к оценке объекта незавершенного строительством надо определить состав объекта, существующие права на объект и их обладателей. Кроме того, оценщик должен выяснить, по каким причинам строительство было прекращено или приостановлено.

К наиболее часто встречающимся причинам остановки строительства относятся:

  1. Финансовые трудности инвестора.
  2. Общее падение спроса на рынке недвижимости.
  3. Ошибки или значительные технические недочеты проекта.
  4. Внезапно открывшиеся обстоятельства юридического, финансового или технического характера.

Выяснение обстоятельств и причин прекращения строительства поможет оценщику правильно определить наилучшее дальнейшее использование объекта. Проанализировав эти причины, оценщик учтет эти риски в своих расчетах и построит свою оценку на более достоверных предпосылках.

Следующая часть работы оценщика состоит в точном определении технических параметров объекта. К таким параметрам относятся:

  1. Физические размеры объекта и его основных конструктивных элементов.
  2. Степень завершенности каждой конструктивной системы (фундамент, стены, полы, проемы, крыша, кровля, внутренняя отделка, оборудование).
  3. Износ каждой конструктивной системы и возможность использования каждой системы при возобновлении строительства с учетом имеющегося износа. При необходимости – расчет стоимости ремонта и восстановления основных систем до состояния, пригодного к дальнейшему использованию.

После завершения юридического и технического анализа можно приступить к определению варианта наилучшего будущего использования объекта незавершенного строительства.

В оценке незавершенного строительства это является важнейшим этапом, поскольку именно от правильного выбора способа дальнейшего использования объекта зависит размер финансирования для завершения строительства и стоимость объекта после сдачи в эксплуатацию. Оценщик должен выбрать тот вариант будущего использования, при котором стоимость оцениваемого объекта будет максимальной.

Выбор варианта наиболее эффективного использования проводится на основании анализа доходов от эксплуатации готового объекта в будущем, подробнее см. Анализ способов использования объекта в оценке недвижимости доходным подходом.

На практике выбор дальнейшего использования объекта, чаще всего, сводится к рассмотрению трех основных вариантов.

  1. Завершение строительства согласно первоначальному проекту.
  2. Изменение и перепрофилирование объекта с использованием уже возведенных конструкций в новом проекте.
  3. Снос или демонтаж объекта, строительство нового объекта или использование земельного участка по иному назначению.

Отметим, что в случае выбора третьего варианта ценность для нового инвестора будет представлять только земельный участок, а возведенные конструкции будут только мешать новому строительству. Вклад этих конструкций в стоимость земли будет отрицательным, поскольку их снос потребует дополнительных расходов по сравнению со строительством на незастроенном участке.

Теперь о выборе методов оценки.

Сразу можно сказать, что методы, основанные на сравнении, редко применяются к оценке объектов незавершенного строительства потому, что предложений о продаже незавершенных объектов недвижимости очень мало, а сами объекты очень сильно отличаются друг от друга, и провести корректное сравнение не представляется возможным. Остаются методы затратного и доходного подходов.

Методы затратного подхода хорошо работают, если в качестве наилучшего использования объекта выбрано продолжение строительства по первоначальному проекту (или с небольшими изменениями).

В этом случае основываясь на принципах затратного подхода оценщику достаточно просто привести к компромиссу обе стороны – покупателя и продавца.

Действительно, основной мотивацией продавца является возврат вложенных в объект средств (может быть с прибылью, а может быть с дисконтом) и если рассчитанная оценщиком стоимость близка к этой величине, то продавец будет принципиально согласен на сделку по этой цене.

Что касается покупателя, то он понимает, что на возведение уже существующих конструкций пришлось бы потратить примерно эту же сумму и часто готов просто ее заплатить, чтобы сэкономить время.

Более сложная ситуация возникает, если наилучшим использованием объекта признано его перепрофилирование или снос.

В этом случае сторонам труднее прийти к компромиссу, поскольку продавец будет по-прежнему ориентироваться на свои затраты (продавец всегда стремится компенсировать свои затраты), а покупатель, из-за невозможности использования существующих конструкций, будет смотреть только на свои будущие затраты и будущие доходы и исходя из них определять стоимость объекта.

В этом случае для оценки можно применить как затратный, так и доходный подход, но предпочтение все же нужно отдать доходному подходу, поскольку он в большей степени учитывает текущее состояние объекта и перспективы его использования.

Услуги по оценке объектов незавершенного строительства

Наша компания работает на рынке услуг по оценке недвижимости уже более 20-ти лет.

Мы оказываем квалифицированные услуги по оценке стоимости незавершенного строительства для решения таких задач как продажа объектов незавершенного строительства, передача в залог, внесение в уставный капитал юридического лица, решение имущественного спора в суде, переоценка в бухгалтерском учете, раздел имущества и пр.

Консультацию по срокам и стоимости такой оценки можно получить позвонив по телефону: (495) 726-86-74 или отправив

“Запрос о сроках и стоимости услуг по оценке недвижимости”

Необходимые документы

Для оценки незавершенного строительством объекта потребуются следующие документы:

  1. Свидетельство о государственной регистрации права (если право на объект зарегистрировано)
  2. Документы на земельный участок, на котором находится объект.
  3. Разрешение на строительство.
  4. Проектная документация – основные параметры строительного проекта.
  5. Справка о строительной готовности объекта, с указанием степени готовности основных конструктивных элементов.
  6. Справка о балансовой стоимости объекта в бухгалтерском учете собственника (если собственник объекта – юридическое лицо).

© Корпорация “ОЦЕНКА”. Копирование запрещено.

Источник: http://www.c-a.ru/nezstro.htm

Оценка стоимости объектов незавершенного строительства

Оценка объекта незавершенного строительства

Существует два основных подхода к установлению рыночной стоимости конкретного объекта незавершённого строительства.

  1. Объект рассматривается с точки зрения того, что это лишь переходная стадия движимого имущества (стройматериалов) в недвижимое (готовый объект).
  2. ОНС считается нетоварной формой капитала, который авансирован в строительство.

Приступая к оценке, необходимо иметь в виду оба подхода.    

2.1 Определение класса ОНС

Объект следует рассматривать с учётом фактического качественного состояния:

  • ОНС возводился согласно срокам, установленным действующими нормативами;
  • Продолжительность работ превысила указанные сроки;
  • Стройка была временно приостановлена на сроки менее года, от одного до трех лет, свыше 3 лет;
  • Объект был законсервирован на те же сроки;
  • Работы были прекращены в те же сроки.

Подобная систематизация позволяет правильно вычислить износ объекта незавершённого строительства.

2.2 Расчёт премии, на которую может претендовать покупатель, за вероятные риски приобретения ОНС

В ходе выполняемой оценки требуется найти наиболее оптимальный для нового владельца, вариант использования ОНС. На это влияют следующие факторы:

  • Назначение объекта незавершённого строительства (жилой дом, производственное помещение, общественные здания);
  • Возможность его перепрофилирования. Особое внимание, в этом случае, требуется обращать на производственные объекты, так как ряд из них имеет заданную функциональность и перепрофилированию не подлежит.
  • Процент готовности к сдаче (согласно проекту);
  • Физическое состояние;
  • Время, в течение которого ведётся строительство ОНС;
  • Конструктивные решения, использованные в строительстве ОНС;
  • Площадь участка, которая не занята ОНС. Проводя оценку незавершённого строительства, требуется обязательно учесть затраты покупателя, которые он вынужден будет нести:
  • На переоформление документов;
  • Разработку новой сметной документации;
  • Осуществление технических экспертиз;
  • Прокладку и подключение инженерных коммуникаций, влияющих на конечную стоимость. Часто основной причиной, по которой приобретается объект незавершённого строительства, является наличие конкретного земельного участка. Поэтому при оценке требуется просчитать и обосновать самое эффективное его последующее использование. Если изначально возводилось предприятие, и подобный вариант является единственным возможным способом его последующей эксплуатации, премия сделки (за риск), которая является основной составляющей стоимости, обязательно должна учитывать:
  • изменения, произошедшие в требованиях, предъявляемых к подобному бизнесу;
  • потребность в диверсификации клиентской базы, сбытовой сети, ассортимента продукции;
  • иные проблемы, касающиеся предпринимательства, возникшие за время нахождения объекта в незавершённом виде (например, изменение экономического окружения). Если объект незавершённого строительства имеет определённую гибкость в части его использования после того, как строительство завершится, то требуется просчитать все возможные варианты и выбрать оптимальное решение (с обязательным просчётом вероятных рисков по нему). По любому из вариантов фактическая ситуация, сложившаяся на рынке, должна обязательно учитываться в используемых методах, приёмах и инструментарии, выбранном, чтобы определить стоимость.

3. Особенности оценки ОНС

Оценка объекта незавершённого строительства предусматривает предварительное обоснование выбранного метода, либо адаптацию и частичную модификацию методик, используемых при оценках готовых объектов недвижимости.

С этой целью чётко определяют специфические особенности, присущие конкретному ОНС как объекту оценки и как товару. Некоторые из них совпадают с применяемыми для готовых объектов. Например:

  • долгосрочный этап вложения средств;
  • существенные затраты, понесённые на подготовку данного строительства;
  • необходимость в выходе на рынок земли (участок);
  • прямая зависимость от фактической инвестиционной активности в данном регионе.

При рассмотрении объекта незавершённого строительства как предмета оценки обязательно следует обратить внимание на:

  • потребность в точном выявлении степени его готовности;
  • фактический износ (в первую очередь, те, которые не прошли консервацию);
  • наличие достоверных сведений о сроках завершения работ;
  • меньшая вероятность прогноза ожидаемой доходности, чем для готового объекта.

Данный перечень вероятных проблемных точек, свойственных незавершённому строительству, грамотный оценщик сможет обязательно расширить и дополнить.

4. Основные методы проведения оценки

Наиболее часто стоимость определяют, используя метод, так называемого, «затратного подхода», требующий:

  • предварительного уточнения методик, которые будут использоваться для определения износа незавершённого объекта;
  • установления базовых параметров в случае использования на конкретном ОНС;
  • установления видов износа, допустимых в каждом конкретном случае.

При этом процент готовности ОНС вычисляется по показателю стоимости незавершённого строения, по степени его физической готовности (устанавливается в рамках выполняемой технической экспертизы).

Такой вариант выбирается в случае, когда оптимальное использование – дальнейшее строительство согласно проекту (с возможными внесениями в него частичных изменений непринципиального характера). 

В этом случае главной задачей оценщика является достижение компромисса интересов между продавцом и покупателем. Поэтому стоимость, незначительно ниже фактических затрат продавца, скорее всего, устроит обе стороны.

А вот если по расчётам оптимальным вариантом дальнейшего использования ОНС является не строительство, а его полный снос, то компромисс найти будет значительно сложнее.

В этом случае целесообразно обратиться к доходному методу. Он предусматривает расчёт фактической стоимости ОНС путём дисконтирования имеющихся денежных потоков. Такой подход обоснован тем, что моделировать поток приходится при отсутствии любой ретроспективной информации о доходности и каких-либо оснований, подтверждающих стабильность возможных будущих доходов.

Метод дисконтирования потоков денежных средств требует предварительного решения ряда проблем, имеющих методический характер. С учётом выбранного варианта, по которому будет использован объект, требуется учесть риски, которые могут помешать его реализации в ходе завершения строительных работ и последующего использования объекта.

При выборе любого варианта горизонт прогнозирования предусматривает расчёт обоснования на две основные фазы:

  • инвестиционную, включающую время полного завершения строительства.

Используется один из двух подходов. В первом случае оценщиком за основу принимаются нормативные сроки, за которые возводятся подобные объекты с последующей их корректировкой, учитывающей степень фактической готовности. Во втором, по аналогии, берётся усреднённое время строительства (анализ статистики), которое корректируется с учётом процента фактической готовности ОНС.

  • эксплуатационную (за требуемую величину принимается срок эксплуатации объектов до капремонта).

5. Выводы

Инвестирование в подобные объекты привлекательно для покупателя:

  • Повышенным уровнем защиты от фактической инфляции;
  • Приобретением участка земли;
  • Возможностью разнопланового использования достроенного объекта.

Минусом вложений можно считать:

  • Высокие первоначальные затраты на покупку ОНС;
  • Затраты на его содержание.

При оценке следует учитывать масштабность предстоящих инвестиций в строительство посредством выбора устраивающей ставки дисконта.

Источник: https://dmstr.ru/articles/ocenka-stoimosti-nezavershennogo-stroitelstva/

Оценка незавершенного строительства

Оценка объекта незавершенного строительства

Оценка незавершенного строительства представляет собой набор специальных мероприятий по установлению рыночной цены для строительных объектов, которые по разным причинам не были закончены.

Количество незаконченных и законсервированных строительных объектов довольно велико, во многом из-за длительной нестабильности экономической ситуации в Российской Федерации.

Однако в последнее время интерес к оценке незавершенного строительства постоянно растет, так как подобные объекты зачастую обладают высокой инвестиционной привлекательностью, располагаются в районах с большим экономическим потенциалом.

Завершение строительства законсервированных зданий может принести большую выгоду правообладателю. В отдельных случаях здание подлежит ликвидации и для этого необходимо определить так называемую ликвидационную стоимость. Оценка незавершенного строительства производится в самых разнообразных ситуациях:

  • Перед покупкой или продажей недостроенного объекта. Причем, инициатором экспертизы может быть как собственник объекта, так и заинтересованный покупатель.
  • При переоценке основных средств. Переоценку выгодно осуществлять, если актуальная стоимость основных средств уменьшилась. Это позволяет сэкономить на налоговых выплатах, причем зачастую – весьма ощутимо.
  • При оформлении объекта в качестве взноса в уставной капитал предприятия.
  • При подготовке пакета документов для презентации предприятия и его активов потенциальным инвесторам.
  • Для получения кредитных средств под залог оцениваемого объекта.
  • При возобновлении строительства.
  • При решении вопроса о демонтаже объекта.

Оценка незавершенного строительства – довольно сложный вид оценочных исследований, так как требует не только доскональных знаний строительных технологий, но также и знаний в области экономики, экологии, геологии и других наук. Оценку должен выполнять компетентный специалист, обладающий большим опытом проведения подобных видов анализа.

Классификация строений, применяемая при оценке незавершенного строительства

В Российской Федерации существует большое количество разнообразных объектов, строительство которых не было завершено.

Недостроенные объекты создавались для использования в различных областях существования человека и выполняли разные функции.

Для облегчения работы оценщиков необходимо было сгруппировать сооружения по каким-либо признакам и отличительным характеристикам. При проведении оценки незавершенного строительства, объекты классифицируют следующим образом:

  • Жилые строения.
  • Промышленные здания и здания прочих типов.
  • Недвижимость, находящаяся во владении железнодорожных организаций.
  • Артезианские, нефтедобывающие и прочие скважины.
  • Передаточные устройства (земельные улучшения, предназначенные для осуществления специфических функций по передаче на различные расстояния сигналов, веществ, информации, энергии и так далее). к передаточным устройствам относятся линии электропередачи, трубо- и водопроводы, линии связи, тепловые и газовые сети, а в последнее время и проводные сети интернет.
  • Недвижимое имущество, рассматриваемое как элементы благоустройства.
  • Сооружения различного функционального предназначения (в том числе мосты, эстакады и прочие сооружения).

Документы, которые необходимо представить специалисту по оценке незавершенного строительства

Документы, необходимые для производства оценки незавершенного строительства, условно можно разделить на две группы – документы, содержащие правоустанавливающие сведения, и документы, описывающие техническое состояние объекта. К документам первой группы относятся:

  • Инвестиционные договоры.
  • Сметы.
  • Документы, сообщающие о закреплении права на использование данного земельного участка.
  • Документы, сообщающие стоимость объекта на момент его покупки.

К документам второй группы относятся:

  • Проектно-сметная документация.
  • Кадастровый план участка, на котором находится оцениваемый недостроенный объект.
  • Документы, достоверно отражающие сегодняшнее состояние недостроенного объекта. Причем, в данных бумагах обязательно должно быть учтено разделение конструкции объекта на отдельные элементы.

Процедура проведения экспертных мероприятий по оценке незавершенного строительства

При осуществлении процедуры оценки незавершенного строительства квалифицированные и компетентные специалисты опираются на федеральные стандарты оценки (ФСО). Согласно Федеральному стандарту оценки № 1, процедура проведения оценки незавершенного строительства в обязательном порядке должна содержать следующие этапы:

  1. Подписание договора на проведение оценочных мероприятий между инициатором проведения анализа и организацией (или экспертом), проводящим оценку. В договор обязательно должно быть включено задание на оценку.
  2. Организация сбора данных, необходимых для проведения оценочных мероприятий, и последующий их анализ.
  3. Проведение оценочных мероприятий, определение подхода и методик проведения оценки, производство требующихся расчетов.
  4. Обобщение результатов использованных методик и формирование конечной величины стоимости оцениваемого объекта.
  5. Формирование отчета о проведенной оценке.

Для заключения договора инициатору проведения экспертизы необходимо обратиться в экспертный центр за получением предварительной консультации.

В ходе этого мероприятия можно будет определиться с целями проведения оценки и задачами, которые будут поставлены перед специалистом. В процессе консультации также формулируется задание на проведение оценки, которое непременно вносится в договор.

Согласно Федеральному стандарту оценки № 1, задание на проведение оценочных мероприятий должно содержать следующие данные:

  • Описание оцениваемого объекта незавершенного строительства.
  • Подтверждение имущественных прав на оцениваемый объект.
  • Цель проведения оценочных мероприятий.
  • Прогнозируемые пути применении полученных результатов оценки, а также ограничения, связанные с этим.
  • Вид определяемой стоимости.
  • Дата проведения оценочных мероприятий.
  • Сроки проведения оценочных мероприятий.
  • Существующие ограничения и допущения, на которые ориентируется специалист, проводящий процедуру оценки.

После заключения договора, эксперт приступает к проведению оценочных мероприятий. Инициатору проведения экспертизы необходимо представить все требующиеся документы и сведения об оцениваемом объекте незавершенного строителя.

На основе предварительного анализа, специалист подбирает методику оценки и производит все необходимые расчеты.

Далее эксперт обобщает полученные результаты и производит вычисление итоговой стоимости оцениваемого объекта незавершенного строительства, согласно тому типу стоимости, который был внесен в задание на оценку.

На последнем этапе специалист по оценке незавершенного строительства формулирует основной результат проведенного анализа – отчет по оценке. В данный отчет входят следующие данные:

  • Описание основных фактов и сформулированных экспертом выводов, включающее общие данные об оцениваемом объекте, результаты использованных для вычислений методик и итоговую стоимость оцениваемого объекта.
  • Задание на оценку, оформленное в соответствие с требованиями, предъявляемыми Федеральным стандартом оценки.
  • Сведения об инициаторе экспертизы и о специалисте, производящем оценочные мероприятия.
  • Ограничения и допущения, которые использовал специалист по оценке.
  • Использованные стандарты, регламентирующие оценочную деятельность.
  • Качественные и количественные характеристики оцениваемого объекта незавершенного строительства.
  • Описание исследования конъюнктуры раздела рынка, соответствующего оцениваемому объекту.
  • Подробное описание процедуры произведенной оценки в области применения сравнительного, доходного и затратного подходов. Данный раздел должен содержать обоснование применения или отказа от конкретного подхода.
  • Результат согласования полученных результатов.

Отчет также сопровождается приложением, в которое входят копии всех документов, представленных инициатором проведения оценки незавершенного строительства. К данным бумагам относятся правоподтверждающие и правоустанавливающие документы, справки технической инвентаризации, характеристики оцениваемого объекта, заключения специальных видов экспертиз и так далее.

Правовые основы производства экспертизы по оценке незавершенного строительства

Деятельность специалистов по оценке незавершенного строительства полностью федеральным стандартам Российской Федерации в области оценочной деятельности.

В области оценочной деятельности действия экспертов регламентируются федеральными стандартами оценки (ФСО).

Федеральный стандарт оценки № 1 (ФСО 1) содержит описание основных положений и понятий оценочной деятельности. Третья глава данного документа описывает подходы к проведению оценочных мероприятий. Данных подходов три – доходный, затратный и сравнительный.

При проведении оценки используются методики, соответствующие одному из этих подходов. Как правило, для получения достоверной оценки применяется сочетание методик, соответствующих разным подходам.

Глава 4 ФСО 1 содержит важную информацию о требованиях, предъявляемых к процедуре проведения оценочных мероприятий.

Федеральный стандарт оценки № 2 (ФСО 2) регламентирует цели проведения оценки, а также виды стоимости, которые могут быть определены в процессе осуществления оценочных мероприятий.

Согласно главе 2 данного документа, основная цель проведения оценки заключается в установлении стоимости оцениваемого объекта. Вид стоимости в обязательном порядке указывается в задании на оценку. Результат оценки представляет собой конечную величину стоимости оцениваемого объекта.

Глава 3 данного Стандарта выделяет четыре вида стоимости оцениваемого объекта – рыночную, инвестиционную, ликвидационную и кадастровую.

Федеральный стандарт оценки № 3 (ФСО 3) содержит полный перечень требований, предъявляемых к отчету об оценке.

Все требования, внесенные в данный стандарт, разделены на три группы: требования, предъявляемые к оформлению отчета об оценке, требования, предъявляемые отчета, а также требования, предъявляемые к отображению информации о тех данных и документах, которые были проанализированы в процессе оценочной деятельности.

Вопросы, на которые отвечает специалист по производству оценки незавершенного строительства

  1. Во сколько может быть оценен данный незавершенный строительный объект?
  2. Какое количество денежных инвестиционных средств необходимо вложить, чтобы завершить строительство оцениваемого объекта?
  3. Какова экономическая и инвестиционная привлекательность района, в котором расположен оцениваемый объект незавершенного строительства?
  4. Какова предполагаемая рыночная стоимость оцениваемого объекта в том случае, если он будет завершен?
  5. Целесообразно ли произвести завершение строительства?
  6. Какова ликвидационная стоимость незавершенного объекта?
  7. Что выгоднее с экономической точки зрения – завершить строительство или демонтировать объект?
  8. Какова экологическая ситуация в районе, где расположен оцениваемый объект незавершенного строительства?
  9. Каковы геологические (сейсмические) характеристики района, в котором находится незавершенный объект?
  10. Какова балансовая стоимость оцениваемого объекта незавершенного строительства?
  11. Какие разрушения и дефекты появились на объекте незавершенного строительства за время консервации?
  12. Каким образом обнаруженные недостатки повлияют на рыночную стоимость оцениваемого объекта?
  13. Какова инвестиционная привлекательность оцениваемого объекта незавершенного строительства?
  14. Соответствует ли оцениваемый объект общему плану застройки района, в котором он находится?
  15. Отвечает ли функциональное предназначение оцениваемого объекта потребностям жителей района, в котором он находится?

Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда РоссийскойФедерации от 21 декабря 2010 г. N 28 “О судебнойэкспертизе по уголовным делам” экспертиза по уголовному делу может быть проведена либо государственнымэкспертным учреждением, либо некоммерческой организацией, созданной в соответствии с Гражданским кодексомРоссийской Федерации и Федеральным законом “О некоммерческих организациях”, осуществляющихсудебно-экспертную деятельность в соответствии с принятыми ими уставами.

Коммерческие организации и лаборатории, индивидуальные предприниматели, образовательные учреждения, а такженекоммерческие организации, для которых экспертная деятельность не является уставной, не имеют правопроводить экспертизу по уголовному делу. Экспертиза, подготовленная указанными организациями в рамкахуголовного процесса, может быть признана недопустимым доказательством, т.е. доказательством, полученным снарушением требований процессуального закона.

Недопустимые доказательства не могут использоваться в процессе доказывания, в том числе, исследоваться илиоглашаться в судебном заседании, и подлежат исключению из материалов уголовного дела.

Так как АНО “Судебный эксперт” является автономной некоммерческой организацией, а проведение судебныхэкспертиз является её основной уставной деятельностью (см. раздел “Документыорганизации”), то она имеет право проводить экспертизы в том числе и по уголовным делам.

Источник: https://sudexpa.ru/expertises/ocenka-nezavershennogo-stroitelstva/

Оценка незавершённого строительства, определение стоимости строящегося объекта

Оценка объекта незавершенного строительства

Незавершённым строительством считаются объекты, которые были возведены не до конца. По тем или иным причинам строительные работы законсервированы и объект не введён в эксплуатацию.

Функциональное назначение таких объектов может быть самым разным. Но главное, чтобы они строились в соответствии с разрешением и проектной документацией.

Самовольные постройки не получат статус объектов незавершённого строительства.

Цели оценки незавёршенного строительства

130-я статья ГК РФ определяет незавершённые постройки как объекты недвижимости. То есть, наряду с готовыми домами и квартирами, они могут быть проданы, подарены или завещаны.

Но, чтобы заключить сделку купли-продажи недостроенного здания нужно определить его рыночную стоимость. Это и является главной задачей процедуры оценки незавершённого строительства.

Помимо этого, оценка необходима для:

  • Приватизации госсобственности.
  • Оформления залога для кредита.
  • Постановки объекта на баланс компании.
  • Переуступки прав.
  • Страхования здания.
  • Внесения его в уставной капитал.
  • Судебного разбирательства относительно постройки.
  • Определения рациональности использования земли, на которой находится постройка.

Процесс оценки довольно сложен. Он требует учёта множества специализированных нюансов, поэтому для проведения процедуры оценки нужно привлекать профессионалов.

В чём заключается сложность оценки объектов незавершенного строительства?

Практически с каждым таким строением связано множество специфических проблем, которые влияют на оценку и саму процедуру её проведения. Такими проблемами являются:

  • Сложный юридический статус объекта – долевая собственность, разделение долей в которой не урегулировано в соответствии с законом.
  • Финансовые сложности строительства.
  • Быстрый износ и разрушение недостроенных зданий.

Дополнительно рыночную оценку незавершённого строительства усложняет переменчивость самого рынка. Меняются цены и факторы, влияющие на стоимость объектов.

Этапы определения стоимости незавершённого строительства

Перечень стадий оценки может отличаться в случае различных строений. Но начинается любая оценка с уточнения данных законного владельца объекта, а также причин «заморозки» строительства.

Обычно такими причинами являются:

  • Финансовые проблемы инвестора.
  • Технические недочёты проекта.
  • Юридические и иные чрезвычайные обстоятельства.

Уточнить реальные причины остановки строительства важно для понимания того, как этот объект будет использоваться в будущем. Таким образом, специалисты оценки учтут все риски и рыночные факторы, и дадут наиболее объективную оценку.

Следующий этап оценки – определения класса постройки:

  • Здания общественного назначения.
  • Жилые дома.
  • Производственные здания.

Производственные объекты могут быть универсальными и особого назначения. Профиль зданий особого назначения нельзя менять, так как он определён документацией на объект.

Следующая стадия оценки незавершённого строительства – сравнение данных сметной документации с фактическим использованием стройматериалов и выполненными работами.

Важным элементом оценки является определение технических параметров постройки:

  • Размеры здания.
  • Стадия готовности элементов конструкции.
  • Степень износа этих элементов и возможность их функционального использования, либо стоимость восстановления их функциональной составляющей.

После оценки всех технических и правовых параметров незавершённого строительного объекта, оценщики определяют лучшие способы его последующего использования. Именно этот этап является наиболее важным, поскольку определяет размер финансовых вложений, необходимых для завершения строительства, и потенциальную рыночную стоимость здания.

Важно понимать, что специалисты, проводящие оценку незавершённого строительства, выбирают наиболее выгодный для заказчика оценки вариант коммерческого использования объекта.

На практике обычно выбор будущего назначения объекта производится среди трёх вариантов:

  • Окончание строительства в соответствии с планом.
  • Изменение проекта и функционального назначения постройки, с учётом уже возведённых элементов конструкции.
  • Снос недостроя для последующего строительства на его месте нового объекта, либо для иного использования данного земельного участка.

В последнем случае инвесторы будут рассматривать только землю, а её стоимость ниже, чем участка с постройкой (даже незаконченной). Кроме того, сам демонтаж постройки также стоит денег. Эти расходы лягут на плечи владельца участка, либо на будущих инвесторов, но в этом случае стоимость участка станет ещё ниже.

Выбор метода оценки объекта незавершённого строительства

Есть несколько основных методов, каждый из которых имеет свою специфику применения.

Сравнительный метод редко применяется для оценки незавершённого строительства, потому что подобных строений на рынке немного и каждое из них имеет специфические отличия. Из-за этих отличий сравнение становится некорректным методом.

Затратный метод – этот способ оценки наиболее эффективен и позволяет учесть интересы покупателя и продавца здания. Продавец заинтересован в возврате потраченных на строительство денег. А выгода покупателя в том, что он получает уже частично возведённое сооружение и ему не нужно тратиться на строительство уже готовых элементов здания.

Затратный метод подходит для оценки строений, которые будут завершены в соответствии с планом и будут использоваться по назначению.

Доходный метод применяется в случаях, когда оцениваемая постройка будет снесена или полностью реконструирована с изменение назначения.

В этом случае продавцу и покупателю довольно сложно прийти к компромиссу, поскольку финансовые потери обоих существенно возрастают.

Поэтому и считается, что оптимально применять именно доходный метод оценки, который учтёт реальное состояние постройки и перспективы его дальнейшего использования.

Выбор метода всегда определяется индивидуальными особенностями незавершённой постройки. Иногда используются все три метода в той или иной комбинации.

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.