Объекты незавершенного строительства это

Содержание

Понятие и основные признаки объектов незавершенного строительства

Объекты незавершенного строительства это

Москва

11 ноября 2017г.

В настоящее время в российском законодательстве все еще отсутствует понятие «объект незавершенного строительства».

В этой связи в правовой доктрине существует большое количество различных точек зрения, порой диаметрально различающиеся между собой, что приводит к неоднозначности понимания этой категории и к множеству противоречий в правоприменительной практике.

В условиях тяжелой экономической ситуации в России, особенно  актуальным становится вопрос определения не только понятия «объекта незавершенного строительства» и его толкования, но и анализ критериев отнесения таких объектов к недвижимому имуществу.

Системный анализ действующего анализа позволяет определить, что в тех или иных нормативно – правовых актах можно найти лишь упоминание о данной категории, иногда в большей или меньшей степени конкретизирующих значение «объекта незавершенного строительства».

Считаем необходимым выделить следующие законодательные акты, в которых конкретизируются условия отнесения тех или иных объектов к объектам незавершенного строительства:

1.         Согласно  п.1 ст. 130 Гражданского  кодекса Российской Федерации: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания,  сооружения, объекты незавершенного строительства» [1].

2.          В соответствии с п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации: «Объект капитального строительства – здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее – объекты незавершенного строительства), за  исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек»[2].

3.      В ч. 7 ст.

1 Федерального  закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»: «Государственный кадастровый учет недвижимого имущества – внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их  назначению невоз можно (далее также – объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими   определить   его   в   качестве   индивидуально -определенной   вещи,   или   подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости»[3].

Если говорить о характеристиках объектов незавершенного строительства изложенных органами судебной власти, необходимо отметить следующие:

1.          Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в п.

38 которого даются такие критерии для определения объекта незавершенного строительства: «При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (п. 1 ст.133 ГК РФ)» [4].

2.         Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики  применения правил Гражданского кодекса Российской  Федерации о договоре аренды», в п.

24 которого указано: «Если при проведении правовой экспертизы регистрирующий орган придет к выводу о том, что объект незавершенного строительс тва как самостоятельная недвижимая вещь отсутствует (например, на объекте не полностью завершены фундаментальные работы и т.п.

), отказ в государственной регистрации прав является правомерным» [5].

3.        Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВА С РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в п.

30 указано: «В соответствии со статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства  отнесены  законом к недвижимому имуществу.

Исходя из пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой признается не только жилой дом, другое строение, сооружение, но и иное недвижимое имущество.

Следовательно, объект незавершенного строительства как недвижимое имущество также может признаваться самовольной постройкой. На объект незавершенного строительства как на самовольную постройку может быть признано право собственности при наличии оснований, установленных статьей 222 ГК РФ»[6].

4.       Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли -продажи недвижимости», в п. 7 которого указано, что: «Не завершенный строительством объект может быть предметом договора купл и- продажи, а право собственности на него возникает с момента государственной регистрации» [7].

В сфере правоприменительной практики необходимо обратить внимание на:1. Пункты 65, 78 Методических рекомендаций по бухгалтерскому учету инвестиций, осуществляемых в форме капитальных вложений в сельскохозяйственных организациях, утвержденные Министерством сельского хозяйства Российской Федерации 22 октября 2008 года, которые выделяют следующие признаки объектов незавершенного строительства:

–        «Объектами     незавершенного     строительства     признаются     любые     объекты     капитального строительства – здание, строение, сооружение, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, бытовок, навесов и т.п.»;

–    «К объектам, находящимся  в незавершенном строительстве , относятся объекты: строительство которых продолжается; строительство которых приостановлено, законсервировано или окончательно прекращено, но  не списано  в установленном порядке; находящиеся в эксплуатации, по которым акты приемки еще не оформлены в установленном порядке» (8).

С учетом приведенного выше анализа действующего законодательства, судебной и правоприменительной практики, считаем необходимым предложить следующее определение данной категории вещей как объектов гражданских прав.

Объектом незавершен ного строительства является учтенный в государственном кадастре недвижимости объект недвижимого имущества, являющийся результатом незавершенного процесса по созданию и (или) реконструкции здания, сооружения, в отношении которого не получено разрешение на ввод его в эксплуатацию[8].

Таким образом, основными признаками объектов незавершенного строительства по нашему мнению являются:

а) прочная связь с землей, т.е. невозможность перемещения без несоразмерного  ущерба его назначению;

б)   капитальность   объекта   незавершенного   строительства  (степень  прочности  связи  объекта незавершенного строительства с земельным участком, его постоянство и фиксация на местности);

в) наличие уникальных и дополнительных характеристик – вид, описание местоположения объекта на земельном участке, общая площадь застройки,  объем выполненных строительно -монтажных работ;

г)  отсутствие   акта   о   принятии   объекта  в  эксплуатацию  (разрешение  на  ввод  объекта  в эксплуатацию).

Источник: https://izron.ru/articles/problemy-sovremennoy-yuridicheskoy-nauki-aktualnye-voprosy-sbornik-nauchnykh-trudov-po-itogam-mezhdu/sektsiya-3-grazhdanskoe-pravo-predprinimatel-skoe-pravo-semeynoe-pravo-mezhdunarodnoe-chastnoe-pravo/ponyatie-i-osnovnye-priznaki-obektov-nezavershennogo-stroitelstva/

Незавершенное строительство: понятие объекта незавершенного строительства и оформление прав на него

Объекты незавершенного строительства это

Правовой центр ДВА М имеет значительный опыт сопровождения строительных проектов на всех стадиях: в том числе, в приобретении прав на объект незавершенного строительства, продлении или получении нового разрешения на строительство и оформления прав на земельный участок.

Правовой центр ДВА М оказывает следующие юридические услуги по введению в оборот объектов незавершенного строительства:

  • анализ существующей правовой ситуации и представленных заказчиком документов, разработка алгоритмов правовых действий («дорожных карт»), связанных с регистрацией прав на объекты незавершённого строительства, их достройкой, вводом в оборот, получением прав на земельный участок;
  • подготовка комплексных юридических заключений по указанным вопросам;
  • юридическое сопровождение действий по регистрации и вводу в оборот объектов незавершённого строительства и приобретению права на участки под ними;
  • судебное представительство по спорам, связанным с правами на объекты незавершённого строительства и на земельные участки под такими объектами.
  • сопровождение сделок по покупке объектов незавершенного строительства.

Консультация по телефону:

+7 (495) 989-47-25

Объект незавершенного строительства

Объект незавершенного строительства – самостоятельный объект недвижимого имущества, статус которого урегулирован гражданским законодательством РФ. В связи с этим объект незавершенного строительства может участвовать в обороте и выступать предметом гражданско-правовых сделок.

По общему правилу, объектом незавершенного строительства признается такой объект, в отношении которого не был оформлен акт приемки законченного строительством объекта.

Судебной практикой выработан подход, в соответствии с которым объектом незавершенного строительства не может быть признана стройка, на которой ведутся строительные работы.

При этом право собственности на объект незавершенного строительства может быть установлено только после его надлежащей регистрации.

В связи с этим на практике зачастую возникает необходимость доказать регистрирующему органу наличие оснований признать существующую законсервированную стройку объектом незавершенного строительства.

Кроме того, законодательство не определяет, с какого именно момента предмет строительных работ может быть признан объектом незавершенного строительства.

В качестве ориентира судебная практика указывает на необходимость завершения на объекте фундаментных работ.

Для регистрации права на объект незавершенного строительства необходимо подтверждение того, что у застройщика имеются права на земельный участок, на котором осуществляется строительство.

В связи с указанным, регистрация права на объект незавершенного строительства может быть затруднительной в том случае, если право на земельный участок прекратилось. Хотя если объект построен до истечения срока договора аренды, регистрация права на него также возможна.

После регистрации права на объект незавершенного строительства его собственник вправе совершать любые сделки с незавершенным объектом: продать, отдать в залог или иным способом ввести в гражданский оборот.

Самостоятельная проблематика связана с необходимостью оформления прав на помещения, квартиры или доли в праве на объект незавершенного строительства.

Так, законом такая возможность регистрации права долевой собственности на объект незавершенного строительства предусмотрена.

Однако, если застройщик не выполнит свои обязательства по передаче доли в указанном объекте инвестору, признать свое право на долю по суду инвестор сможет лишь в случае первичной регистрации права собственности на объект. В противном случае, суд сделает вывод об отсутствии объекта недвижимости, в котором планируется регистрация долевой собственности (исключение – практика судов общей юрисдикции по требованиям граждан-дольщиков).

Кроме того, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельной участке публичной (государственной или муниципальной) собственности, и право на земельный участок прекращено, собственник объекта незавершенного строительства вправе получить участок в аренду однократно для достройки незавершенного объекта на срок до трех лет.

Специалисты Правового центра ДВА М осуществляют комплексное правовое сопровождение проектов, связанных с приобретением прав на объекты незавершенного строительства, а также прав на земельные участки под объектам незавершенного строительства.

Наши юристы помогут наметить план действий по способам завершения строительного проекта, получению или продлению разрешения на строительство, а также защитят Ваши интересы во взаимоотношениях с контрагентами и государственными органами.

Наш опыт и глубокое понимание практики российского регулирования данных правоотношений поможет Вам снизить затраты на осуществление Вашего проекта и избежать дорогостоящих ошибок.

Источник: https://www.2m.ru/uslugi/oborot-ob-ektov-nedvizhimosti/ponyatie-obekta-nezavershennogo-stroitelstva/ponyatie

Незавершённое строительство, понятие и оформление такого строительного объекта

Объекты незавершенного строительства это

Незавершённая постройка, как правило, не имеет регистрации в качестве объекта недвижимости. Но нередко его владельцам такая регистрация нужна, потому что только в этом случае возможно продать, обменять или подарить недостроенный дом.

Объект незавершённого строительства и его признаки по закону

Объект незавершённого строительства (ОНС) – термин неоднозначный. Во-первых, он точно не определён в законодательных документах. Но при этом общепринятым является понимание ОНС как капительного строения.

ГК РФ относит капительные строения к недвижимости. Однако незавершённые постройки по факту ещё не существуют. Но в 130 статье ГК наряду с земельными участками и недрами, ОНС признаны недвижимым имуществом. Они отнесены к этому виду собственности, потому что их нельзя перенести не повредив. А это важный критерий, по которому разграничивают капительные и не капительные строения.

131 статья ГК определяет требование регистрации всех недвижимых объектов. Именно время регистрации ОНС считается временем его создания. До момента регистрации недостроенное здание считается просто набором стройматериалов, вне зависимости от степени его завершённости.

Судебная практика показывает, что для признания ОНС капитальным объектом и, соответственно, для его регистрации необходимо, чтобы фундамент постройки был завершён.

Также для регистрации незавершённого строительства нужны документы о владении земельным участком, на котором он строится и разрешение на строительство.

Процесс признания ОНС недвижимым имуществом

Главное условие признания такого объекта недвижимостью, как уже отмечено выше, является законченный фундамент.

Однако есть разные трактовки того, когда можно считать ОНС возникшим:

  • После получения разрешения на строительство и прав собственности на землю.
  • После окончания срока действия договора строительного подряда.
  • Если строительство на стадии консервации.
  • Объект соответствует нормативам.
  • Он получил статус недвижимого имущества.
  • После регистрации прав собственности в Росреестре.

Эти критерии должны быть соблюдены, чтобы незавершённое строительство было признано недвижимостью.

Оформление прав собственности

Согласно 25 статье Закона «О регистрации прав на недвижимое имущество» владелец объекта для его регистрации должен предоставить документ о владении участком земли, на котором идёт строительство и разрешение на строительство. На основании этих документов объект незавершённого строительства будет зарегистрирован. И только после регистрации на него возникают права собственности.

Конкретно регистрация ОНС предполагает:

  • Инвентаризацию объекта.
  • Оформление разрешения на строительные работы.
  • Внесение объекта в кадастровый реестр.
  • Подача документов в регистрационные органы.

Обязательным условием, без которого регистрацию не произведут, является наличие договора строительного подряда.

Закон «О долевом строительстве» и вовсе требует проведения регистрации ОНС до того, как по нему будет взыскан залог.

Нюансы и исключения

Росреестр не произведёт регистрацию самовольной постройки. Таковой, согласно 222 статье ГК РФ, признаётся строение:

  • Построенное на участке для этого не предназначенном.
  • Без получения разрешений.
  • Возведённое с нарушением правил и норм.

В этом случае необходимо получить разрешение суда на регистрацию такой постройки.

В случае продажи незавершённого строительства необходимо заключать письменный договор продажи. Иначе сделка будет признана недействительной.

Документы для регистрации постройки

Для регистрации владелец незавершённого объекта подаёт заявление и ряд документов:

  • Бланк заявления.
  • Паспорт.
  • Квитанцию об уплате госпошлины.
  • Разрешение на строительство.
  • Проектные документы (кадастровый и технический паспорта, смета).
  • Свидетельство собственности на землю.
  • Пакет регистрационных документов юридического лица, если оно является застройщиком.
  • Данные о степени готовности строительства.
  • Документ о завершении действия договора подряда.
  • Документы об отсутствии обременений на данный объект.
  • Иные документы, которые запросил регистрирующий орган.

Кроме этого, важно документально доказать, что регистрация не затронет интересы третьих лиц.

Степень незавершённости объекта

Законом не определены строгие критерии незавершённого объекта. Таковым может считаться как здание, у которого возведён только фундамент, так и то, где остались лишь отделочные работы.

Но строительные документы выделяют четыре стадии готовности ОНС:

  • Начальная (0-15%). На этой стадии проводят подготовительные работы и возводят временные строения. Строительство основного объекта только начинается.
  • Средняя (16-50%). Закончено возведение стен и перекрытий, идут инженерные работы нутрии здания.
  • Высокая (51-75%). Основные монтажные и инженерные работы проведены, начались отделочные работы.
  • Завершающая (76-99%). Отделочные работы выполнены более чем на половину, начались пусконаладочные работы.

Если объект введён в эксплуатацию и принят соответствующими органами, то его готовность оценивается как стопроцентная. Такой объект уже не будет считаться незавершённым строительством.

Консервация объекта

Консервация объекта возможна по желанию его владельца. Он может законсервировать до конкретной даты или на неопределённое время. Если строительство приостанавливается больше, чем на 6 месяцев, то консервация ОНС является обязательной.

Для этого заказчик строительства должен:

  • Оформить приказ, в котором указать сроки подготовки документов для проведения процедуры консервации и организации работ по инвентаризации ОНС.
  • Уведомить подрядчика о решении приостановить работы.
  • Получить разрешение экологической экспертизы, оплатив её проведение.
  • Если нужно, то направить уведомление в ГИБДД, пожарную инспекцию, органы МВД.
  • Оплатить уже выполненные работы.Выплатить компенсацию потерь строительной компании, если таковые были.
  • Оговорить будущие действия по строительству (если оно консервируется до конкретной даты).
  • Если консервацией занимается компания-подрядчик, то с ней нужно заключить новый договор, с указанием всех нюансов консервации и возобновления строительства.
  • Созыв инвентаризационной комиссии, в которую входят подрядчик, субподрядчики, заказчик, компания-проектировщик.

Сам факт консервации ОНС не является условием прекращения действия договора о строительстве. Это заказчик и строительная компания должны оговаривать отдельно и оформлять отдельным документом.

Акт о приостановлении строительства

Инвентаризационная комиссия после обследования объекта выдаст акт, в котором будут указаны:

  • Название объекта и его данные.
  • Цели строительства.
  • Дата начала строительства и запланированная изначально дата его окончания.
  • Полная стоимость работ согласно смете.
  • Стоимость работ, выполненных до момента консервации.
  • Стоимость консервации до возобновления строительства.

Акт о приостановлении строительства имеет строго утверждённую форму и заполняется на специальном бланке.

Документы, которые оформляются после приостановки

После достижения всех договорённостей между заказчиком и строительной компанией, а также после выдачи акта о приостановлении строительства, необходимо подписание ещё ряда документов:

  • Акт о приёмке частично выполненных и выполненных работ. На основании этого документа оформляется справка, в которой указана сумма выплат заказчиком подрядчику за уже произведённые работы.
  • Ведомость неиспользованных материалов и оборудования.
  • Документ об издержках на сохранение объекта.

Все эти документы должны быть подписаны не позднее месяца после акта о приостановлении строительства.

Оплата подрядчику в соответствии с этими документами должна быть перечислена в течение 2 месяцев после оформления вышеупомянутого акта консервации объекта незавершённого строительства.

Источник: https://estatelegal.ru/nedvizhimost/nezavershyonnoe-stroitelstvo/

Особенности правового режима объектов незавершенного строительства

Объекты незавершенного строительства это

К сожалению, начатоестроительство не всегда удается завершить. Проблемы, которые приводят кнеобходимости остановить возведение дома, могут быть разными – правовые,финансовые, организационные и т.д., а иногда долевое строительство вообще можетбыть изначально финансовой пирамидой и махинациями.

Но дольщикам, которыевложились в квартиры, причины приостановки строительства не так важны – имнамного важнее понимать, как можно выйти из сложившейся ситуации, в какомстатусе находится недостроенное здание и можно ли на него оформить правасобственности. Обо всём этом мы поговорим в данной статье.

Горячкин Роман, старший юрист юридической фирмы «Паритет»

Объект незавершенного строительства какобъект недвижимого имущества

Прежде всего необходимопонимать, что собой представляет объект незавершенного строительства сюридической точки зрения. Если обратиться к законодательству, то можно найтитакое определение: объект незавершенного строительства (ОНС) – это здание, возведениекоторого не закончено в установленном порядке, но при этом его можноидентифицировать как самостоятельный объект недвижимого имущества.

Другимисловами, дом строить начали, потратили какие-то средства, но закончить и ввестиего в эксплуатацию не удалось. При этом степень готовности объектанезавершенного строительства может быть разной – от фундамента до почти готовогоздания, где не завершены только некоторые незначительные этапы строительства.Если в здании не возведен даже фундамент, недвижимым имуществом оно признанобыть не может.

Еслипроанализировать судебные решения относительно объектов незавершенногостроительства, можно выделить еще несколько их особенностей как объектовнедвижимости:

  • объектневозможно переместить без существенной потери его качеств – к ОНС могутотноситься только капитальные постройки, которые привязаны к конкретномуземельному участку, имеют фундамент и не могут быть легко перемещены на новоеместо. Таким образом, временные постройки не могут быть отнесены к объектамнезавершенного строительства;
  • процессстроительства приостановлен или заморожен – чтобы объект незавершенногостроительства был признан таковым, необходимо, чтобы было официальное решение овременной или постоянной остановке строительства. Без такого решения объектбудет считаться строящимся;
  • индивидуальнаяопределенность объекта – незавершённое здание должно быть точно определено,чтобы его можно было однозначно идентифицировать и, соответственно, выделить изгруппы аналогичных построек как самостоятельный объект.

Право собственности на объектнезавершенного строительства

Даже если здание недостроено в установленном порядке, законодательство не запрещает оформить его всобственность, но сама процедура имеет ряд нюансов. Как известно, правособственности на недвижимое имущество (дома, другие постройки) возникает послевведения здания в эксплуатацию.

А поскольку ОНС не может быть введен вэксплуатацию без достройки априори, процесс регистрации права собственностибудет отличаться.

Еще не так давно добиться признания права собственности нанедостроенные объекты можно было исключительно через суд, однако сегоднясудиться уже не обязательно: если есть документы на право владения земельнымучастком под ОНС, а также кадастровый паспорт объекта, недвижимость можнозарегистрировать через Росреестр.

Следует отметить, что признание правасобственности никак не влияет использование объекта по назначению: жилой дом неможет быть введен в эксплуатацию, если не завершены все регламентные работы.Другими словами, владельцы квартиры смогут оформить ее в собственность, но житьв ней смогут только завершения строительства и введения всего дома вэксплуатацию.

Вещные и обязательственныеправоотношения, возникающие в отношении объектов незавершенного строительства

После признания права собственностина объект незавершенного строительства у владельцев возникают практически те жевещные права, что и у собственников другой недвижимости. Владелец имеет правопродать, передать в дар, сдавать в аренду данную недвижимость и проводитьдругие сделки.

При этом использовать объект недвижимости по назначению (дляпроживания, ведения коммерческой деятельности и т.д.) запрещено до тех пор,пока недвижимость не будет достроена и введена в эксплуатацию.

Что касаетсяобязательственных прав, то они возникают у инвесторов при заключении договора приобретенияневидимости, которая будет возведена в будущем и сохраняются до моментапередачи объекта инвестору или оформления права собственности на ОНС.

Напротяжении этого периода инвесторы имеют право требовать от застройщикавыполнить свои обязательства и закончить строительство.

Главная

Источник: https://ardexpert.ru/article/18509

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.