Нарушение права преимущественной покупки земельного участка

Как реализуется преимущественное право покупки земельного участка?

Нарушение права преимущественной покупки земельного участка

В зависимости от ситуации преимущественное право покупки земельного участка реализуется по-разному. Разберемся в статье, что это такое, кто может рассчитывать на первоочередное предложение и как отстоять это право.

В общем понимании преимущественное право покупки – это возможность приобрести объект недвижимости первым. Перед реализацией продавец обязан уведомить обладателя преимущественного права о предстоящей сделке. Он, в свою очередь, может купить объект или отказаться от покупки. Без направления уведомления продать недвижимость третьему лицу нельзя.

Преимущественное право при аренде земельного участка

Процесс аренды земельного участка регулируется посредством ЗК РФ и ГК РФ. Объектом аренды может быть любая земля, кроме изъятой из оборота. В качестве арендаторов выступают организации и частные лица, в том числе нерезиденты РФ.

В 2015 году в ЗК РФ были внесены корректировки, согласно которым положения о преимущественном праве были исключены из нормативного акта. Однако в ГК РФ эти указания сохранились.

В ст. 621 ГК РФ указано, что арендатор обладает преимущественным правом на переоформление договора аренды на новый срок. Обязательное условие – полноценное выполнение обязанностей, прописанных в соглашении.

Если арендатор желает воспользоваться своим правом, ему следует уведомить об этом арендодателя. Когда арендодатель отказывает в оформлении нового договора, он не может сдать объект другому лицу в течение года. В противном случае предыдущий арендатор вправе отстаивать свои права в судебном порядке.

Выкуп арендованной земли регулируется ст. 624 ГК РФ. Преимущественное право также устанавливается для арендатора.

Выкуп участков малым и средним бизнесом

Если предприниматель арендует земельный участок у государства или муниципалитета, то он также имеет возможность его приобрести по рыночной цене. Однако не все представители малого и среднего бизнеса вправе на это рассчитывать.

Так, не имеют преимущественного права покупки следующие представители предпринимательства:

  • инвестиционные фонды;
  • страховые компании;
  • финансово-кредитные фирмы;
  • ломбарды;
  • представители игорного бизнеса;
  • негосударственные пенсионные фонды;
  • участники рынка ценных бумаг;
  • иностранные организации;
  • компании, занимающиеся добычей и переработкой полезных ископаемых;
  • участники соглашений о разделе продукции.

Чтобы стал возможным выкуп земельного участка необходимо соблюсти три условия. Во-первых, договор аренды должен быть действующим на протяжении двух и более лет. Во-вторых, у предпринимателя не должно быть задолженности по арендной плате. В-третьих, арендуемое имущество не включается в список государственного или муниципального имущества, передаваемого в пользование бизнесменам.

Для реализации преимущественного права предпринимателю направляется предложение о заключении сделки и проект договора купли-продажи. Если бизнесмен согласен, он должен выкупить землю в течение 30 дней. В противном случае он утрачивает возможность приобретения участка.

Выкуп земли сельскохозяйственного назначения

Арендованные участки сельскохозяйственного назначения могут быть выкуплены без проведения торгов. Для возможности выкупа необходимо пользоваться наделом в течение минимум трех лет.

Необходимо собрать документы, подтверждающие надлежащее использование сельскохозяйственной земли. Уточнять перечень необходимо в Министерстве сельского хозяйства РФ.

Договором аренды может быть предусмотрена автоматическая передача участка в собственность арендатора по истечению срока действия соглашения. Это предусмотрено в ГК РФ.

Сельскохозяйственные организации и крестьянско-фермерские хозяйства вправе купить сельскохозяйственный надел по сниженной стоимости. Торги проводиться также не будут. Предварительно перечисленные организации могут владеть землей на правах аренды или постоянного бессрочного пользования. В некоторых случаях на усмотрение муниципалитета участки могут передаваться в собственность безвозмездно.

Если планируется продажа сельскохозяйственного участка частным лицом, то преимущественным правом обладает муниципалитет и государство. Продавец обязан уведомить учреждения о намерении совершить сделку купли-продажи. В уведомлении указывается цена, характеристики участка и сроки реализации. Срок не может превышать 90 дней.

В случае отказа государства или муниципалитета продавец вправе продать участок третьему лицу в течение одного года. Реализация возможна только по цене, указанной в уведомлении ранее.

Покупка доли земельного участка

Преимущественное право в рамках долевой собственности регулируется ст. 250 ГК РФ. В соответствии с этим нормативным актом, владелец доли в общем праве собственности обязан уведомить совладельцев, если планирует продажу имущества. Участники долевой собственности вправе купить реализуемую долю, если изъявят такое желание.

Право преимущественной покупки не может быть реализовано, если недвижимость продается на торгах. Еще одно исключение – наличие на «долевом» участке сооружения или дома. В последнем случае купить продаваемую долю в первую очередь может собственник постройки.

Продавец обязан предоставить сособственникам возможность купить долю, направив письменное уведомление о планируемой сделке. В оповещении необходимо указать все условия, которые могут посчитаться существенными – цена продажи, способ оплаты и т.д.

Срок на раздумья для сособственников составляет 30 дней. Если в течение этого периода ни один из них не изъявит желания выкупить долю, то продавец может реализовать ее третьему лицу.

Уведомления не потребуется, если сделка заключается с одним из участников долевой собственности. Во всех остальных случаях его отправка обязательна. При нарушении установленного порядка ущемленный сособственник может обратиться в суд.

Если участок относится к сельскохозяйственным землям, то продать долю в нем можно исключительно другому участнику долевой собственности или члену крестьянско-фермерского хозяйства. Изменить этот порядок позволит только выделение доли в натуре. После этого новообразованный участок необходимо предложить государству или муниципалитету, так как преимущественное право переходит к ним.

Выкуп участка с расположенными на нем строениями

Земельные участки, принадлежащие муниципалитету или государству, на которых располагаются постройки, могут быть проданы собственнику этих построек без проведения торгов. Это предусмотрено в ст. 39.3 ЗК РФ.

Если собственников несколько, надел приобретается ими в общую долевую собственность. При этом размеры долей на землю будут равнозначными долям на строение. Иной порядок может быть установлен только по решению суда или соглашению совладельцев.

Для оформления земли потребуется обратиться в уполномоченный орган и написать соответствующее заявление. К нему прилагаются документы на строение.

Если владельцем участка является частное лицо, то тут будут действовать нормы, предусмотренные ст. 250 ГК РФ. При намерении продать землю владелец должен уведомить собственника здания. Только после его отказа от покупки допускается продажа надела третьему лицу.

Преимущественное право покупки земельного участка может быть по-разному реализовано в зависимости от конкретной ситуации. В случае ущемления ваших прав и законных интересов обращайтесь в суд.

Источник: https://regioncentr73.ru/23/66/kak-realizuetsya-preimushchestvennoe-pravo-pokupki-zemelnogo-uchastka/

Главы из книги НАСТОЛЬНАЯ КНИГА СУДЬИ ПО СПОРАМ О ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ

Нарушение права преимущественной покупки земельного участка

 14. По смыслу п. 3 ст.

250 ГК РФ припродаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного правапокупки других участников долевой собственности любой участник долевойсобственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему сталоизвестно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать всудебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Исковые требования, предъявленные с пропускомуказанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлениюгражданина применительно к правилам ст. 205 ГК РФ этот срокможет быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительнымпричинам.

В случае нарушения права преимущественной покупкисособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск опереводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесениясоответствующих записей в ЕГРП.

Следует иметь в виду, что истец в этом случае неимеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной,поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушениятребований пункта 3 статьи 250 ГКРФ.

Во-первых,п.

14 ПостановленияПленума N 10/22 разъясняет, что нарушение права преимущественной покупкидоли в праве общей долевой собственности дает сособственнику право требоватьперевода прав и обязанностей покупателя на себя и не может являться основаниемдля признания сделки недействительной. В этой частиПостановление Пленума N10/22 основано на системном толкованиист. 250 ист. 168 ГК РФ.

В соответствии сп. п. 2,3 ст. 250 ГК РФ продавец долиобязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности онамерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий,на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности откажутсяот покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности нанедвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимоеимущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать своюдолю любому лицу.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупкилюбой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцевтребовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Согласност. 168 ГК РФ сделка, несоответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если законне устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иныхпоследствий нарушения.

Таким образом, сделка, совершенная в нарушение правапреимущественной покупки, хоть и противоречит закону, однако не может бытьпризнана недействительной (ст.168 ГК РФ), поскольку здесь предусмотрены иные последствия нарушенияв виде приобретения другим участником общей долевой собственности праватребовать перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Во-вторых, комментируемыйпункт определяет срок реализациивозможности перевода прав и обязанностей – три месяца со дня, когдасособственнику стало известно или должно было стать известно о совершении сделки.

В-третьих, устанавливает правило, согласно которомурешение суда о переводе прав и обязанностей покупателя является основанием длявнесения соответствующих записей в ЕГРП. Под “соответствующей записью” здесьследует понимать запись о регистрации договора. Такой вывод основан набуквальном толкованиист.

250 ГК РФ, гласящей: “Участникдолевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебномпорядке перевода на него прав и обязанностей покупателя“. Следовательно,ст.

250 ГК РФ касается установления обязательственных, а не вещных отношений, азначит, регистрации подлежит не что иное, как соглашение (договор), если,конечно, такое соглашение подлежит регистрации.

В практике судов возник вопрос о том, может ли бытьреализовано право преимущественной покупки, если подлежащее государственнойрегистрации соглашение между продавцом и покупателем облечено в надлежащую форму,но не прошло государственную регистрацию. Здесь необходимо исходить из того, чтопост.

250 ГК РФ осуществляетсяперевод возникших прав и обязанностей. В ином случае законодатель,руководствуясь принципом “нельзя передать прав больше, чем имеешь”, неиспользовал бы термин “перевод”.

Кроме того, он ушел бы от словосочетания “припродаже доли” и упоминал намерение продать что-то подобное. А посколькуправа и обязанности по договору, требующему государственной регистрации,возникают в момент такой регистрации (п.3 ст.

433 ГК РФ), то, если договор требует государственнойрегистрации, но она не осуществлена, ставить вопрос о переводе прав иобязанностей преждевременно.

Наконец, судам следует иметь в виду, что правопреимущественной покупки может переходить по наследству. Так, рассматривая одноиз дел, Верховный Суд РФ указал, что преимущественное право участника долевойсобственности на покупку доли в праве общей собственности, установленноезаконодателем вабз. 1 п. 1 ст.

250 ГК РФ иявляющееся по своей природе правом имущественным, не относится к тем правам,которые в силуст. 1112 ГК РФ являются личными иотносительно которых невозможно правопреемство. Поскольку право участникадолевой собственности требовать на основаниип. 3 ст.

250 ГК РФ перевода нанего прав и обязанностей покупателя при продаже доли в праве общей собственностис нарушением его преимущественного права покупки продаваемой доли по своемуправовому характеру производно от самого преимущественного права на покупкууказанной доли, то в силу вышеизложенного такое право требования также неявляется тем личным правом, в отношении которого невозможно правопреемство.Осуществление указанных прав не имеет неразрывной связи только с определеннымлицом, и поэтому такие права могут осуществляться и наследниками данного лица напредусмотренных законом условиях .

——————————–

Обзор законодательства и судебнойпрактики Верховного Суда Российской Федерации за I квартал 2007 г. // БВС РФ.2007. N 10.

Источник: http://av-ue.ru/nks_k.php?d=nks_23.htm

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.