Договор мены недвижимого имущества

Содержание

Договор мены недвижимого имущества: образец, правила составления

Договор мены недвижимого имущества

Одной из разновидностей операций с недвижимостью является заключение соглашения о мене недвижимого имущества.

Договор мены недвижимого имущества – возмездное, двустороннее соглашение, согласно которому собственники объектов являются одновременно Рё покупателями, Рё продавцами.

Эквивалент денежных средств – обмениваемые товары.

Важно! При не равнозначности стоимости обмениваемых объектов по данным взаимоотношениям могут быть применены денежные средства в качестве доплаты для обеспечения равноценности.

Сущность понятия соглашения мены

Согласно Гражданскому кодексу РФ под договором мены подразумевается сделка, по которой каждая из сторон обязуется передать в собственность второй стороне товар исключительно в обмен на другой товар. По своему экономическому содержанию данный вид операций сопоставим с договоренностью о купле-продаже, поэтому общие правила составления едины. Операции по бартеру с переходом собственности на недвижимость подлежат обязательной государственной регистрации, к нему должен прилагаться акт приема-передачи, подписываемый непосредственно при обмене документами и ключами.

Существенные условия договора мены

  1. Предмет возникновения данного типа взаимоотношений – должны быть прописаны сведения Рѕ недвижимом предмете сделки СЃ указанием его кадастровых характеристик (местоположение, площадь Рё С‚. Рґ.).

  2. РџСЂРё операциях обмена жилых помещений – СЃРїРёСЃРѕРє лиц, сохраняющих право пользования объектом после смены собственника.

  3. Дополнительные условия, по которым должно быть достигнуто соглашение по заявлению участников сделки.
  4. Стоимость передаваемого недвижимого актива (цена всех товаров).

Внимание! При отсутствии одного из условий договоренность не может быть достигнута и считается недействительной.

Кроме того, при неравноценных стоимостях передаваемых объектов обязательным условием, прописанным заранее в соглашении, является размер вносимой доплаты, при отсутствии этой информации цена недвижимого имущества считается равноценной.

Важно! При осуществлении доплаты собственник, получивший денежные средства, получает доход и должен уплатить с него 13% налога, согласно действующему законодательству.

Отличительной характеристикой операций по обмену является то, что оба участника выступают и продавцом, и покупателем товара, поэтому наделены одинаковыми правами и обязанностями той и иной стороны.

Внимание! При проведении обмена могут присутствовать более двух сторон-участников.

Важный момент РїСЂРё заключении сложных договоренностей – товарообмен РїСЂРѕРёСЃС…РѕРґРёС‚ только между объектами, права РЅР° которых зарегистрированы.

Основные особенности соглашения мены

  1. Направленность РЅР° передачу имущества РІ собственность (сближение СЃ операциями купли-продажи) – исключается возврат имущества.

  2. Встречное предоставление – товарообмен исключительно РЅР° товар РїСЂРё СЂСЏРґРµ исключений:
  • наличие доплаты РїСЂРё РЅРµ равноценности;
  • товарообмен РёРЅРѕРіРѕ имущества РЅР° недвижимость (например, авто РЅР° квартиру);
  • обмен большой недвижимости РЅР° несколько маленьких (для равноценности сделки

Момент перехода права собственности – одновременный переход права собственности РїСЂРё исполнении сторонами всех условий РґРѕРіРѕРІРѕСЂР° Рё прохождении государственной регистрации. Р’ случае уклонения РѕРґРЅРѕР№ РёР· сторон прохождения регистрации сделки, предусмотрено возмещение убытков РІ СЃРІСЏР·Рё СЃ задержкой.

Примерный перечень документов, необходимых для прохождения государственной регистрации договоров мены недвижимости

  1. Заявление участников сделки (их официальных представителей).
  2. Подтверждение оплаты регистрации (копия, оригинал).
  3. Для физических лиц: удостоверяющие личность документы.

     
    Для юридических лиц: учредительные документы, документы постановки на учет в качестве налогоплательщика с присвоением �НН (оригинал, копии), выписка из ЕГРЮЛ.

  4. Подтверждение полномочий представителя (оригинал, копия доверенности).

  5. Оригиналы письменно составленных соглашений – РїРѕ экземпляру каждому РёР· сторон сделки Рё РѕРґРёРЅ для прикрепления Рє делу.

  6. Документы, подтверждающие право собственности на обмениваемое материальное средство.

  7. Кадастровые паспорта объектов сделки (оригинал, копия, заверенная органом, выдавшим данный документ).
  8. Подтверждение передачи недвижимости.
  9. Разрешение органов опеки при наличии части собственности у несовершеннолетнего.
  10. Согласие одного из супругов при приобретении недвижимости в период брака.

Форма договора мены

Данный вид соглашения не содержит определенного законодательно установленного образца, поэтому по структуре образец договоренностей о таких операциях с объектами собственности совпадает с формой, заключаемой при продаже недвижимых активов, т. е. он должен заключаться в письменном виде в форме одного документа, подписываемого всеми сторонами сделки.

Внимание! При обмене недвижимого имущества разных регионов смена права собственности производится отдельно по месту нахождения каждого объекта (регистрация договора об обмене осуществляется в одном из территориальных органов службы в пределах округов, в которых находятся объекты).

Договор мены недвижимости можно составить, основываясь на образец.

Заключение

Одним из древнейших способов взаимодействия между людьми является обмен.

Товарообмен – инструмент взаимоотношений, РїРѕ которым сделка РїСЂРѕРёСЃС…РѕРґРёС‚ РїРѕ товарам без привлечения денежных средств.

Р’ соответствии СЃ действующим законодательством РґРѕРіРѕРІРѕСЂ мены – РІРёРґ соглашения, РїРѕ которому товары обмениваются между СЃРѕР±РѕР№ СЃРѕ сменой собственника (обязательное условие договоренности).

Сторонами-участниками могут выступать как физические, так и юридические лица, имеющие право собственности на этот объект. Обмен недвижимого имущества может происходить как на равноценную недвижимость, так и на другой товар.

Р’ целом соглашение РѕР± обмене активами СЃ переходом права собственности схоже СЃ операцией купли-продажи, РЅРѕ имеет СЃРІРѕРё особенности Рё ограничения. Образец РґРѕРіРѕРІРѕСЂР° можно составить самостоятельно, основываясь РЅР° образце купли — продажи, РЅРѕ включив некоторые изменения.

Помимо всего прочего, преимуществом соглашения мены жилых помещений, является уменьшение спроса на жилье: граждане имеют право распоряжаться своим имуществом без наличия свободных денежных средств.

Скачать образец договора мены недвижимого имущества

Скачать образец передаточного акта

Источник: https://paperdoc.ru/documents/yuridicheskoe/dogovor-meny-nedvizhimogo-imushhestva

Договор мены: его плюсы и минусы по сравнению с договором купли-продажи

Договор мены недвижимого имущества

24.06.2016 | 08:00 54697

Сделки с недвижимостью по договорам мены не очень популярны, они составляют лишь 10% от всех операций с квартирами. Но иногда гораздо выгоднее поменяться жилплощадью, чем продавать и покупать. Это позволяет сэкономить на оформлении сделки.

Федот, да не тот

Мена – это операция, в ходе которой стороны обязуются передать в собственность друг друга один товар в обмен на другой. Одновременно с совершением сделки каждый участник получает право собственности на предмет обмена.

По большому счету, мена – та же купля-продажа. Разница в том, что в первом случае стороны расплачиваются друг с другом по бартеру, то есть товар на товар, а во втором – деньгами.

Сделки по договорам мены регулируются Гражданским кодексом РФ (статьи 567-571).

Для сделок по договорам мены (ДМ) действуют в основном те же правила, что и по договорам купли-продажи (ДКП). То есть если обмениваются квартиры стоимостью более 1 млн руб.

, приобретенные меньше трех лет назад, то придется заплатить подоходный налог 13%. Точно так же нужно регистрировать договор в Росреестре.

Как и при ДКП, требуется согласие супругов на совершение сделки и тоже не разрешается ухудшать жилищные условия ребенка, если он в результате ДМ переезжает с одной жилплощади на другую.

Так что на общих нюансах мы останавливаться не будем. А лучше поговорим только о специфических сторонах мены. Они весьма любопытны.

Кому это надо

К мене редко прибегают по понятным причинам: найти того, кого устроит ваша квартира и чья жилплощадь при этом понравится вам, непросто. Зато при родственных сделках мена – отличный вариант.

Например, супруги развелись, и им нужно поделить трехкомнатную квартиру, которой они владели на праве долевой собственности. А у жены при этом есть еще своя собственная однокомнатная.

Можно, конечно, эту «однушку» продать и выкупить у экс-супруга его долю в «трешке». Но поиск покупателя, учитывая кризисное падение спроса, может затянуться на неопределенный срок. Вдобавок придется заплатить за совершение этой сделки, а потом еще одной – по выкупу доли.

Мена же позволяет полюбовно решить вопрос всего за месяц. Если, конечно, у бывших супругов нет взаимных претензий и они согласны на такой вариант.

Еще пример. Члены семьи получили наследство от умершего отца. По завещанию каждому назначено имущество: сыну автомобиль и земельный участок, дочери дача. Но сыну машина не нужна, да и земля ни к чему. А вот дача пригодилась бы.

Дочь же, наоборот, предпочла бы авто и землю. При этом оба хотят сохранить это имущество в семье, не продавая чужим людям. Здесь договор мены – идеальный выход, опять же если между сторонами нет никаких противоречий.

Более привлекательным будет договор мены и в тех случаях, когда срочно продать или купить жилье не требуется и вы готовы ждать подходящего варианта на обмен довольно долго.

Или если есть немного денег, которые вы готовы доплатить за улучшение жилищных условий при обмене. Новое жилье на них не купишь, а затеваться с ипотекой дорого или кредит не одобряют. Скажем, вы бы хотели поменять свое однокомнатное жилье на аналогичное, но в другом районе, более престижном, доплатив разницу в цене. В таком случае мена оправдана.

Продажа

Студия|27 м2|1/3 этаж

1 500 000 ₽

Лесное пос., 17

Показать номер

Бубновый интерес

В чем преимущества такой сделки? Когда меняются равноценные по стоимости квартиры, то все расчеты между сторонами производятся без денег. Поэтому не нужно платить комиссию за перевод по безналичному расчету, а ведь она начинается от 1% от перечисляемой суммы – в итоге набегает немаленькая оплата.

Не придется раскошеливаться и на аренду банковской ячейки и сопутствующие услуги (комнату для переговоров, доверенность на доступ контрагентов арендатора к ячейке и т. п.) – расходы за месяц составили бы около 3 тыс. руб.

Правда, если одна квартира, участвующая в сделке, дороже другой, то для доплаты нужно будет провести указанные операции. Но все же это будут меньшие траты.

Договор мены – это один документ, а ДКП – два: один человек продает имущество, а второй покупает, поэтому для каждой стороны составляется отдельный договор. Соответственно госпошлину за регистрацию ДКП придется платить дважды – в целом 4 тыс. руб.

То же относится и к нотариальному заверению сделки. Вообще-то закон этого не требует.

Можно составить договор мены в простой письменной форме, обойтись без нотариуса и просто зарегистрировать документ в Росреестре.

Но некоторые для надежности предпочитают посетить нотариуса. Его услуги обычно стоят около 3 тыс. руб. за заверение одного договора (или проценты от стоимости квартиры). При купле-продаже придется платить дважды, ведь договора-то два. А при мене – только один раз.

Еще один крайне важный нюанс касается расторжения договора. Допустим, покупатель по каким-то причинам заподозрил продавца в нечестности и через суд добился расторжения сделки купли-продажи.

Продавец должен полностью вернуть ему уплаченные за квартиру деньги. Но он их давно потратил. Тогда покупателю придется ждать выплаты не один год и можно вообще не дождаться.

Если же стороны обменялись квартирами по ДМ, а после этого сделка была расторгнута, то просто возвращается статус-кво: каждый участник получает свою прежнюю квартиру. Финансовый ущерб понесет только тот, кто, например, сделал свежий ремонт в новом жилище – эти затраты не компенсируются.

Подоходный налог при мене платится только в том случае, когда стоимость меняемого имущества неодинакова (помним про условие о трехлетнем возрасте недвижимости, которое упомянули в начале).

Например, вы меняете свою «двушку» стоимостью 4 млн руб. на однокомнатную, оцененную в 3 млн руб. Вторая сторона ДМ должна будет доплатить вам 1 млн руб. – и налогом облагается эта сумма, а не 4 млн. Значит, и размер налога будет меньше.

Не без этого

Не все так прекрасно, конечно. Есть у ДМ и минусы. Один мы уже назвали: если сделка совершается не между родственниками или знакомыми, то придется долго искать вариант для обмена.

Второй – договоры мены расторгаются заметно чаще, чем ДКП. Сделка не денежная, поэтому оценка имущества субъективна. Предположим, поменялись наши уже упомянутые наследники дачей, автомобилем и участком. И тут жена наследника решила, что его машина и земля вместе стоят дороже, чем дача. Заказала экспертную оценку недвижимости, с ней – в суд. Обычно судьи легко соглашаются с такими доводами.

Сложности возможны и с налоговыми органами.

Налоговики могут посчитать, что меняемые квартиры неравны по стоимости, и заподозрить вас в попытке уйти от уплаты налогов.

Тогда сделку приостановят, а вам придется объясняться с сотрудниками из налоговой службы.

Что нужно

В договоре мены обязательно должны быть приведены все данные об обмениваемых квартирах (земельных участках, домах и пр.). Это не только адрес и количество комнат с площадями, но и номера и даты регистрации документов, на основании которых имущество принадлежит собственникам.

Если у квартир есть кадастровые номера, то технический и кадастровый паспорта на такую недвижимость к общему пакету документов прилагать не нужно. В противном случае придется заказать эти документы в проектно-инвентаризационном бюро (ПИБ, в некоторых регионах этот государственный орган называется бюро технической инвентаризации – БТИ).

Если в договоре не прописана стоимость каждого обмениваемого объекта, то они считаются равноценными.

Когда стоимость указана, придется приложить экспертное свидетельство об оценке имущества.

В случае разной стоимости объектов обязательно отмечается, производится ли доплата, в каком виде (наличными или безналично), в какие сроки.

Нелишним будет прописать, что если после регистрации ДМ квартира будет изъята третьими лицами, то другая сторона обязуется полностью возместить пострадавшей стороне все убытки.

У тех, кто не поленится и внимательно изучит информацию на сайте Росреестра, а также грамотно составит договор, неприятных сюрпризов при обмене не возникнет.

Надежда Рогожкина    Филипп Урбан   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/231165/

Образец договора мены недвижимого имущества в 2021 году

Договор мены недвижимого имущества

Гражданское законодательство наделяет собственника недвижимого имущества правом им владеть, пользоваться и распоряжаться. Одним из вариантов распоряжения является передача прав собственности другому человеку по договору мены. Чтобы минимизировать риски, связанные с оформлением такой сделки, нужно знать, как правильно составить договор мены в 2021 году для Росреестра.

Понятие документа, по которому происходит обмен недвижимыми объектами между собственниками, дано в п. 1 ст. 567 ГК.

Договор мены недвижимого имущества — взаимное согласие на передачу недвижимости в обмен на другую, между лицами являющихся одновременно продавцами, обязывающие передать объект и , обязывающие принять его.

К его особенностям относятся:

  • применение правил, аналогичных сделке купли-продажи;
  • составление в простой письменной форме;
  • обе стороны являются продавцами и покупателями предметов договора, обязуются их передать и принять в обмен;
  • предметы договора должны быть признаны равноценными, если не указанно иное условие. При обмене неравноценных товаров одна из сторон может потребовать возмещения разницы в цене в качестве доплаты. Порядок и размер доплаты устанавливается в рамках договора.

Плюсы и минусы договора мены

Специфика договора мены предусматривает как положительные, так и отрицательные стороны сделки.

К плюсам отнесем:

  • нет необходимости нотариально удостоверять договор, он составляется в простой письменной форме;
  • при равноценном обмене исключается необходимость передавать денежные средства или производить какие-либо расчеты;
  • равноценный обмен позволяет избежать налогообложения сделки, поскольку никакая из сторон не признается выгодоприобретателем;
  • в случае спора и признания сделки недействительной проще вернуться к моменту до заключения сделки. Имущество, переданное в результате обмена, просто вернется к прежним собственникам.

К отрицательным:

  • при неравноценном обмене следует предусмотреть возмещение разницы в цене в рамках договора;
  • получатель выгоды в результате неравноценного обмена обязан отчитаться в налоговый орган и уплатить налог;
  • недвижимое имущество, полученное в результате обмена, становится совместной собственностью супругов.

Для составления договора мены требуются документы личного характера от обеих сторон сделки:

  • удостоверения личностей собственников объектов недвижимости, которые будут участвовать в сделке;
  • выписки из ЕГРН по обоим предметам договора. Они подтверждают право собственника, позволяющее распоряжаться имуществом по своему усмотрению.

Как правильно заполнить договор мены?

К оформлению договора мены применимы те же правила, как и к другим сделкам с имуществом. Стороны здесь являются равнозначными и именуются, как Сторона 1 и Сторона 2. В этом пункте указываются ФИО участников сделки, их паспортные данные в соответствии с документами.

Существенным отличием договора мены является тот факт, что предметом договора выступают два объекта. Поэтому в этом пункте прописываются характеристики обоих предметов сделки, и делается отсылка на правоустанавливающий документ по каждому из них.

Равноценный договор

Поскольку договор является результатом согласования всех существенных условий, то следует учитывать, равноценен ли обмен. При равноценном обмене условия содержат:

  • обязанность первой стороны передать имущество второй стороне и одновременно принять другое, которое передается в обмен от второй стороны;
  • обязанность второй стороны передать и принять соответственно имущество свое в обмен на имущество первой стороны.

 Договор с доплатой

При неравноценном обмене необходимо уточнить стоимость каждого из предметов договора, указать их стоимости и вывести размер доплаты, полагающейся той стороне, в собственность которой переходит объект с меньшей стоимостью. Такая норма установлена ст. 568 ГК.

К существенным условиям сделки можно отнести и права лиц, за которыми в соответствии с законодательством сохраняется возможность пользования помещением.

Такой момент касается жилых площадей, которые чаще всего и обмениваются по соответствующему договору.

При наличии таких лиц в договоре обязательно указывается перечень их прав на пользование жилье после смены хозяина помещения. К ним относятся:

  • арендаторы;
  • граждане и проживающие с ними лица по договору найма;
  • получатели ренты по соглашению пожизненного содержания с иждивением;
  • бывшие члены семьи собственника.

При обмене жилыми помещениями следует определить и прописать в договоре порядок их освобождения. Здесь должны быть оговорены сроки выписки из жилья и полного его освобождения.

Скачать образец договора мены недвижимости (квартиры) 2021 года (так же в форме учтен и договор мены неравноценных квартир).

Особенности договора мены

К договору необходимо составить передаточный акт, в котором предусмотреть все особенности обмениваемых объектов недвижимости. Он является его неотъемлемой частью, о чем следует упомянуть в тексте соглашения. В нем можно перечислить все имущество, которое передается вместе с предметом договора, а также указать его состояние и имеющиеся дефекты.

Нотариального удостоверения сделка мены не требует. Но существуют исключения. Обязательно заверяются нотариусом сделки:

  • с участием собственника, не достигшего совершеннолетнего возраста, либо гражданина, признанного ограниченно дееспособным;
  • отчуждения долей в недвижимом имуществе, кроме долей в земельном участке.

Договор составляется в количестве экземпляров по одному для каждой стороны и дополнительно экземпляр для регистрирующего органа. Обязательно заверяются собственноручной подписью все копии соглашения.

Скачать образец акта приема-передачи по договору мены недвижимости (квартиры)

Регистрация договора мены в 2021 году

Право собственности на имущество, которое было получено в результате обмена, возникает у сторон сделки только после ее государственной регистрации. Поэтому после подписания договора обоим участникам обмена необходимо собрать необходимые для этого документы и передать их в территориальный орган Росреестра.

Какие нужны документы для Росреестра?

К таким документам относятся:

  • госпошлина за регистрацию договора — 1000 руб. и регистрацию права собственности — 2000 руб.;
  • заявление установленной формы о переходе права на переданное имущество и регистрации прав на новое;
  • удостоверение личности заявителя;
  • документ, подтверждающий право собственности на обмениваемое помещение (выписка из ЕГРН или свидетельство о гос. регистрации);
  • договор мены — 3 шт.

Дополнительно могут потребоваться:

  • согласие супруга или супруги, если обмену подлежит совместное имущество (заверенное нотариально);
  • разрешение от органа опеки и попечительства, когда собственником является несовершеннолетний гражданин.

Куда подать для регистрации?

Документы представляются на регистрацию в Росреестр одним из удобных способов:

  • лично в отделение органа регистрации либо через МФЦ;
  • через заполнение электронной формы на официальном сайте ведомства с прикреплением отсканированных документов;
  • почтовой пересылкой с уведомлением и описью вложений.

Срок регистрации составляет 7 рабочих дней от даты получения полного пакета документов. При подаче заявления через МФЦ срок увеличивается на два рабочих дня.

https://www.youtube.com/watch?v=IT8O94qeTLU

Итогом регистрации договора мены в Росреестре — получение гражданином на руки выписки из ЕГРН на вновь полученное имущество.

Источник: https://nedexpert.ru/kvartira/prodazha-kvartiry/dogovor-meny-nedvizhimogo-imushhestva-obrazec-rosreestr/

Договор мены: условия оформления и расторжения

Договор мены недвижимого имущества

Если смотреть всю историю развития сделок, то можно сказать, что договор мены возник гораздо ранее, чем купля-продажа. С давних времен люди обменивались между собой имуществом, которое им принадлежало. О том, что представляет собой договор мены с точки зрения закона в наши дни, читайте в статье.

Что такое договор мены?

Мена регулируется главой 31 ГК РФ. Согласно гражданскому законодательству, по договору мены добровольно передаются имущественные права на вещь в обмен на получение имущественных прав на другую вещь.

В соответствии со ст. 567 ГК РФ, участники обмена признаются продавцом и покупателем, а к договорам такого типа применяется регламент сделок купли-продажи. По умолчанию предполагается, что предметами обмена будет равноценное имущество. Если это не так, то за предмет большей стоимостью осуществляется доплата.

По договору мены может быть передано следующее имущество:

  • транспортные средства;
  • постройки, здания, сооружения;
  • квартиры, комнаты, жилые дома;
  • земельный участок;
  • другие виды движимого и недвижимого имущества.

Стороны договора мены фактически передают друг другу права собственности на объекты.

В некоторых случаях допускается заключение устного договора мены. Это возможно, если стоимость имущества менее 10 МРОТ.

Несмотря на то, что ст. 567 ГК РФ четко дает понять, что обмен и купля-продажа практически одинаковые сделки. Однако разница все же есть. Главное отличие в том, что при купле-продаже одна сторона всегда передает другой денежные средства, что при обмене происходит только, если вещи признаются не равноценными.

Стороны договора мены

Участниками мены могут быть физические лица и организации. Допускаются смешанные сделки, когда одной стороной выступает частный собственник, а другой – юридическое лицо. Физические лица могут быть гражданами РФ, лицами без гражданства и иностранцами.

Выступать стороной договора обязательно должен собственник обмениваемой вещи. Когда собственников несколько и один из них не согласен на обмен, сделка признается незаконной.

Осуществлять обмен жилья вправе также граждане, проживающие в государственных или муниципальных квартирах на основании договора социального найма. На эту процедуру должны дать согласие все члены семьи. В подобной ситуации передается только право пользования жилым помещением.

Заключение договора мены квартиры

При обмене жилыми или нежилыми помещениями всегда составляется письменный договор мены. В результате сделки собственники обмениваются имущественными правами на недвижимость и регистрируют переход в Росреестре. По итогам на руках у каждого участника будет выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности на объект.

В идеальном варианте стороны обмениваются равноценным имуществом, но так бывает далеко не всегда. Часто осуществляются следующие типы обмена:

Все нюансы, касающиеся предмета сделки, отражаются в тексте соглашения.

Сторонами может быть заключен предварительный договор мены. Это делается для обеспечения гарантий, что итоговая сделка действительно произойдет в будущем. Чтобы защитить свои интересы, стороны прописывают в тексте предварительного соглашения:

  • согласие собственников на осуществление обмена;
  • дату заключения сделки;
  • порядок передачи помещений и прав на них;
  • штрафные санкции за невыполнение обязательств.

Расскажем далее, что нужно включать в текст основного договора, требуется ли нотариальное заверение, как осуществляется регистрация и расторжение сделки.

Существенные условия

Условия, без указания которых, сделка будет считаться недействительной:

  1. Предмет договора – квартира, дом, отдельное помещение.
  2. Характеристика предмета договора – этажность, адрес местоположения, площадь, кадастровый номер и т.д.
  3. Стоимость объекта недвижимости.
  4. Указание граждан, которые вправе пользоваться помещением. Если они отсутствуют, это тоже нужно прописать.
  5. Соглашение по всем пунктам договора.

Без указания вышеперечисленных условий сделка признается недействительной, соответственно, переход прав осуществлен не будет.

Дополнительные пункты

Законодательно установленного образца договора мены не существует, но помимо существенных условий стороны включают в текст соглашения и дополнительные пункты. К ним относятся:

  • наименования сторон;
  • паспортные данные или реквизиты сторон;
  • дата и населенный пункт заключения сделки;
  • форс-мажорные обстоятельства и порядок действий при их наступлении;
  • подписи сторон.

В некоторых случаях целесообразно указать срок. В теории собственники обмениваются правами на имущество единовременно. Однако с практической точки зрения это почти не осуществимо. Когда одна из сторон получает документы на квартиру раньше, чем другая, договор должен иметь срок действия. По его истечению получить выписку из ЕГРН будет невозможно.

Нотариальное заверение

Законом не предусмотрена необходимость заверять сделку нотариально. Вопрос обращения в нотариальную контору стороны решают самостоятельно.

Участники обмена могут составить типовой договор и обратиться непосредственно в Росреестр или МФЦ для осуществления регистрации прав. По большому счету сотрудники учреждений выполняют те же функции, что и нотариус – проверяют документы на подлинность и удостоверяют их.

Тем не менее, в обращении к нотариусу есть смысл. Несомненный плюс заверения – удостоверение юридической чистоты и корректности договора. Еще одно преимущество в том, что в нотариальной конторе будет храниться экземпляр документа. Если одна из сторон потеряет договор, его всегда можно восстановить.

Обращение к нотариусу подразумевает возникновение дополнительных расходов. Стоимость услуг рассчитывается исходя из стоимости жилья, и может составлять 0,15-0,3 %. Плюс к этому потребуется оплатить техническую работу нотариуса.

Регистрация договора

Права собственности перейдут к участникам сделки после выполнения трех действий:

  1. Регистрация договора мены и внесение корректировок в Росреестр.
  2. Фактический обмен, подтвержденный подписанными актами приема-передачи.
  3. Получение выписки из ЕГРН, подтверждающей право собственности на предмет договора.

Чтобы осуществить эти этапы потребуется предоставить следующие документы:

  • заявления участников обмена;
  • общегражданские паспорта или учредительные документы организации;
  • доверенность для представителей сторон;
  • квитанция, подтверждающая оплату государственной пошлины (за регистрацию права собственности нужно заплатить 2000 рублей);
  • кадастровые и технические паспорта объектов;
  • договор мены в трех экземплярах;
  • нотариальное согласие или личное присутствие супругов (если передаваемое имущество является совместно нажитым;
  • свидетельства о праве собственности или выписки из ЕГРН на предметы обмена;
  • согласие третьих лиц, если передаваемый объект обременен;
  • согласие органов опеки и попечительства, если один из собственников не достиг совершеннолетия.

Для прохождения государственной регистрации необходимо обратиться в Росреестр или МФЦ по месту нахождения одного из предметов обмена. Для последующей регистрации права собственности следует обращаться по месту нахождения каждого из объектов соответственно.

Расторжение сделки

Расторжение договора возможно по соглашению сторон или по решению судебных органов. Согласно ст. 453 ГК РФ, требовать возвращения предмета сделки до ее расторжения невозможно.

Для обращения в суд должны быть веские основания, которые возможно подтвердить. К таким основаниям относят:

  • подписание документы под влиянием угроз жизни или здоровью;
  • введение в заблуждение относительно содержания договора;
  • допущение намеренных или случайных ошибок в тексте документа, которые оказывают влияние на смысл договоренностей;
  • одна из сторон была введена в заблуждение относительно предмета или природы сделки;
  • несоблюдение условий договора.

Обратиться в суд можно до истечения срока исковой давности, который составляет максимум три года. Для некоторых случаев срок исковой давности меньше и составляет один год.

При неудовлетворении результатом сделки одной из сторон необходимо попытаться урегулировать ситуацию, не обращаясь в суд. Расторжение в одностороннем порядке невозможно.

Прежде чем подавать исковое заявление инициатор расторжения должен направить второй стороне письменное предложение о мирном урегулировании вопроса. В суд следует обращаться только после несогласия или игнорирования предложения.

Как оформить обмен?

Алгоритм обмена выглядит так:

  1. Поиск второго участника обмена.
  2. Составление договора мены.
  3. Подготовка пакета документов для регистрации.
  4. Оплата государственной пошлины.
  5. Получение выписки из ЕГРН, подтверждающей право собственности.

Нередко такие сделки заключаются между родственниками. Но если необходимо обменять жилье, а подходящего для совершения сделки нет, помочь могут специализированные агентства недвижимости.

При составлении договора мены необходимо четко прописывать условия сделки. Если объекты равноценные, то важным будет указание срока вступления в новые права. Когда обмен неравноценный, то в тексте документа указывается стоимость компенсационной выплаты.

Налог при обмене недвижимости

Договор мены не подлежит налогообложению, если происходит обмен равноценными объектами. Это прописано в ст. 658 ГК РФ.

Когда объекты имеют разную стоимость, и одна из сторон платит компенсацию, эта сумма признается доходом и облагается налогом. Его размер составит 13% от разницы между стоимостью объектов.  Избежать выплаты можно, оформив налоговый вычет в ФНС или по месту трудовой деятельности.

Эти правила действуют, если недвижимость находится в собственности менее трех лет. Помимо непосредственно уплаты налога, потребуется сдать в налоговую декларацию.

Обмен квартиры с материнским капиталом

Нередко возникает необходимость доплатить материнским капиталом при неравноценном обмене. Однако такая возможность законодательно не допускается.

Есть два альтернативных варианта действий:

  1. Получение ипотеки на квартиру и полное погашение материнским капиталом и средствами от продажи существующего жилья.
  2. Оформление ипотеки и частичное погашение материнским капиталом.

И в том и в другом варианте не обойтись без ипотеки, а вместо договора мены будет осуществлена сделка купли-продажи. Для оформления обязательно нужно получить согласие органов опеки и попечительства на выписку ребенка для последующей прописки в лучшем жилом помещении.

Таким образом, изначально нужно обратиться в банк. А затем в Росреестр для удостоверения сделки, если все нюансы будут улажены, а документы подготовлены. К пакету необходимых бумаг необходимо приложить сертификат на получение государственной поддержки.

Сделки, в которых фигурирует материнский капитал, не облагаются государственной пошлиной. А вот налог при продаже имущества в размере 13 % потребуется заплатить, если реализованное жилье находилось в собственности менее трех лет.

Если у вас возникли сложности с договором мены, обращайтесь за консультацией к юристу. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Введите вопрос в специальное поле на сайте.

Оформление договора мены – наиболее безопасный вариант. Риск столкнуться с мошенниками или аферистами в этом случае минимален. Несмотря на это, все же рекомендуем получить консультацию юриста перед подписанием договора.

Источник: https://estatelegal.ru/nedvizhimost/prochie-sdelki/dogovor-meny-nedvizhimosti/

Договор мены недвижимого имущества: образец

Договор мены недвижимого имущества

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Договор мены недвижимости заключают с целью передачи объекта недвижимости в законное владение другому лицу в обмен на иное имущество, согласно ГК РФ статье 567. Это обусловлено правом собственника распоряжаться своим имуществом как угодно, в соответствии с законодательными нормами, в том числе и передавать права на собственность другому лицу.

Суть договора мены

Договор мены — это двухстороннее соглашение о взаимном обмене объектами недвижимости или товарами с предоставлением полноправного пользования. Во внешней торговле — это бартер.

При заключении соглашения о мене, каждый из участников сделки признаётся одновременно продавцом передаваемого товара и покупателем принимаемого обменного товара или имущественных прав.

Участниками мены могут быть и физические, и юридические лица. Распространены сделки между родственниками, что не запрещено законодательством РФ.

Договор мены имеет некоторые нюансы, касающиеся указания цены передаваемых объектов. Например, если товары равноценны, то можно не указывать их стоимость. Если же один из обменных товаров ниже стоимости второго, то его собственник обязуется выплатить разницу, что вносится отдельным пунктом.

В случае с меной недвижимости, переход имущественных прав на объекты происходит не одновременно, а только по выполнению каждой стороной регистрационных процедур.

Условия заключения

Соглашение мены недвижимого имущества по условиям похоже на договор о купле-продаже, в связи с чем законодательный регламент может быть распространен и на этот вид сделки, согласно п. 2 ст. 567 ГК РФ. В соглашении мены прописывают общие условия соглашения и существенные.

К условиям договора мены относят:

  • Предмет соглашения — это единственное существенное условие;
  • Стороны сделки;
  • Список лиц, у которых сохраняется право пользования передаваемой недвижимостью, если они есть;
  • Количество, качество и другие характеристики предметов обмена;
  • Условия обмена, порядок и срок;
  • Условия возврата и возмещения убытков;
  • Другие необходимые условия с точки зрения участников.

Указание цены не является существенным условием договора мены, даже если обменивается недвижимость.

К существенным условиям относят права граждан, которые с учетом законодательства имеют право пользования передаваемой недвижимостью. Чаще всего это касается договоров мены квартир, домов и других жилых объектов.

В соглашении обязательно прописывается список прав этих граждан на пользование жильем после смены собственника. К ним относятся лица, живущие по договору о найме, иждивенцы, недееспособные граждане, бывшие члены семьи собственника и т.д.

Составление договора мены недвижимого имущества

Конкретная формы договора мены законодательством не утверждена. К такому соглашению, если это касается недвижимого имущества, применяют нормативы составления по образцу договора купли-продажи недвижимости. То есть, договор мены составляется в письменной форме, одним документом, и подписывается сторонами сделки, в соответствии со ст. 550 ГК РФ.

Нотариальное заверение необязательно, но не возбраняется. Участники заверяют документ своими подписями, что является достаточным условием для этого вида договора. По обращению в ЕГРН, регистратор проводит проверку договора мены недвижимого имущества и прилагаемых документов.

Структура договора мены недвижимости выглядит следующим образом:

  • Вступление содержит название договора и информацию об участниках, включая их паспортные данные;
  • Предмет договора мены подразумевает описание товаров и имущественные права, на которых отсутствует обременение (п. 2 ст. 557 ГК). Обмениваемые объекты предполагаются равноценными (п. 1 ст. 568 ГК), а в случае ценовой разницы, собственником более дешевого объекта вносится доплата (п. 2 ст. 568 ГК);
  • Стороны соглашения могут быть только совершеннолетние дееспособные физицеские лица и юридические;
  • Срок и условия определяется сторонами. Если объекты передаются в разное время, право собственности у участников возникает только после получения объектов обеими сторонами (ст. 570 ГК). Также применимо правило о встречном исполнении обязательств (ст. 328 ГК, ст. 569 ГК).

Подробное содержание договора мены выглядит так:

  • Название документа, дата и место составления;
  • ФИО, адреса, паспортные данные сторон сделки. Для юридических лиц — регистрационные и подтверждающие документы;
  • Описание и характеристика предмета договора. Если это недвижимость, то подробно внести все характеристики, которые позволят идентифицировать подлежащий обмену объект;
  • Размер и сроки доплаты, если требуется;
  • Порядок совершения сделки;
  • Права и обязанности сторон;
  • Ответственность участников;
  • Иные условия на усмотрение сторон;
  • Дата, место и подпись участников. Для юридических лиц — подпись и печать.

Если предметом мены выступает квартира, дом или иная недвижимость, то рекомендуется в договоре прописать следующие уточнения, помимо основных:

  • Подробные характеристики недвижимости — адрес, этаж, номер дома, общая площадь, кадастровый номер и другие характеристики;
  • Указать, какими недостатками обладает объект для того, чтобы не возникло спорных моментов;
  • Если недвижимость находится в общей или долевой собственности, то вносится пункт о получении согласия на совершаемую сделку. Письменное разрешение о согласии других лиц прилагается к основному договору;
  • При обмене квартирами или другим жильем надо прописать порядок и сроки их освобождения (сроки выписки и полного освобождения);
  • Подтверждение отсутствия обременений и долгов;
  • Внести пункт о порядке и способе урегулирования споров.

Мена недвижимого имущества на движимое

Источник: https://ahrfn.com/dokumety/dogovor-meny-nedvizhimogo-imushhestva-obrazec.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.